ウエリス新宿早稲田の森の4998~9238万円は割高?割安?




マンション概要

名称
ウエリス新宿早稲田の森
所在地
東京都新宿区大久保3-170-316(地番)
交通
(1)東京メトロ副都心線「西早稲田」駅(3番出口)より徒歩3分
(2)都営大江戸線「東新宿」駅(エレベーター1出口)より徒歩6分
(3)東京メトロ東西線「高田馬場」駅(7番出口)より徒歩14分
(4)JR山手線「高田馬場」駅(戸山口)より徒歩15分
(5)西武新宿線「高田馬場」駅(戸山口/7:00AM~10:00PM)より徒歩16分
総戸数
184戸
構造・階数
RC13階建
間取り
1LDK~3LDK
専有面積
44.77m2~81.2m2
価格
4998万円~9238万円
管理費
1万2980円~2万3540円/月
管理準備金
1万2980円~2万3540円(一括払い)
修繕積立金
4650円~8440円/月
修繕積立基金
32万5500円~59万800円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域、商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年6月下旬予定
入居時期
2018年8月下旬予定

※販売期:2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ウエリス新宿早稲田の森の価格は、44.77m2~81.2m2の面積に対して、4998万円~9238万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ウエリス新宿早稲田の森の所在地は、新宿区大久保3丁目で、西早稲田から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1280千円、続いて540千円、460千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が44.77m2~81.2m2ですので、路線価方式の土地価格は、57,305,600円~103,936,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:71,632,000円~129,920,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ウエリス新宿早稲田の森の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が44.77m2~81.2m2であることから、1室あたりの建物工事費は15,207,115円~27,581,366円と計算できます。

  • 建物の工事費:15,207,115円~27,581,366円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:71,632,000円~129,920,000円
  • 建物の工事費:15,207,115円~27,581,366円
  • 合計:86,839,115円~157,501,366円

それに対して、販売価格は4998万円~9238万円です。

なんか見当はずれな数値になってしまっています。
3つの路線価のうち、1つが飛びぬけて高い金額が適用されていて、かつ簡便的に計算したことが原因ですね。

イレギュラーではありますが、逆算して考えてみましょう。
販売価格から建築費を引いて、それを専有面積で割ってみます。

9238万円-2758万円=6480万円
6480万円÷81.2㎡×0.8=638千円

販売価格の1割程度が販売経費や利益と仮定すると、およそ574千円(638千円×0.9)の路線価で土地を仕入れたのだと思われます。
3つの路線価のうち、2つ目の路線価と同じくらいの金額ですね。

路線価の計算は特殊なので精緻に計算してみないと分からないのですが、おそらく割高感は低い物件だと思います。
少なくても不当に多くの利益が乗せられている物件ではなさそうなので、購入を検討している人は前向きに考えても良いと思います。

他のマンションと比べて

最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ウエリス新宿早稲田の森の販売価格の中央値は7118万円、専有面積は62.99㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は372.9.万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がウエリス新宿早稲田の森なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
それもかなり下側にあることから、他のマンションと比べてもかなり割安価格で販売されていることが予想されます。