ワコーレシティ兵庫駅前通の2480～6180万円は割高？割安？

ワコーレシティ兵庫駅前通というマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
兵庫県神戸市兵庫区駅前通５丁目3番2（地番）、神戸市兵庫区駅前通5丁目3番以下未定(住居表示実施地区)に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称

ワコーレシティ兵庫駅前通

所在地

兵庫県神戸市兵庫区駅前通５丁目3番2（地番）、神戸市兵庫区駅前通5丁目3番以下未定(住居表示実施地区)

交通

JR山陽本線(神戸線)「兵庫」駅徒歩8分
神戸高速線「大開」駅徒歩7分

総戸数

99戸

構造・階数

RC10階建

間取り

1LDK+S（納戸）～4LDK ※S=F

専有面積

54.71m2～101.46m2

予定価格帯

2480万円～6180万円

管理費

金額未定

管理準備金

–

修繕積立金

金額未定

駐車場

敷地内45台（分譲(任意購入)8台(価格：230万円～270万円、管理費：2160円～2880円／月、修繕積立金：930円～1240円／月、修繕積立基金：6万6400円～8万8500円／一括、面積：13.28m2～17.69m2、屋内平面：8台)、賃貸34台(料金：5000円～1万6500円／月、屋外平面：4台、屋外機械式・ピット式・3段：30台)、屋外平面3台(来客用・福祉対応：1台、EV車充電用：1台、カーシェア用：1台)）

駐輪場

115台収容（料金100円・300円／月）平置：7台、スライドラック式：108台

バイク置場

13台収容（料金500円・1000円／月）

用途地域

第二種住居地域、近隣商業地域

完成時期

2020年5月中旬予定

入居時期

2020年6月下旬予定

※2019年5月時点の情報を掲載しております
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、ワコーレシティ兵庫駅前通の販売価格は、54.71m2～101.46m2の面積に対して、2480万円～6180万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
ワコーレシティ兵庫駅前通の住所は兵庫県神戸市兵庫区駅前通５丁目3番2（地番）、神戸市兵庫区駅前通5丁目3番以下未定(住居表示実施地区)です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、ワコーレシティ兵庫駅前通の路線価は140,000円ということになります。

出典：国税庁 平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、ワコーレシティ兵庫駅前通の専有面積は54.71m2～101.46m2ですので、路線価方式の土地価格は、7,659,400円～14,204,400円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
9,574,250円～17,755,500円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、ワコーレシティ兵庫駅前通の構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計（平成30年）によると、兵庫県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり253,375円の費用が発生します。
ワコーレシティ兵庫駅前通の専有面積は54.71m2～101.46m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
13,862,146円～25,707,428円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この２つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということになります。

では、実際に比較してみましょう。
ワコーレシティ兵庫駅前通の土地の推計値は9,574,250円～17,755,500円、工事費の推計値は13,862,146円～25,707,428円ですので、合計で23,436,396円～43,462,928円となります。
そして、実際の販売価格は2480万円～6180万円です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、1,363,604円～18,337,072円であることが予想されます。

他のマンションとの比較

積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。

下図は、2019年以降に売りに出された兵庫県の新築分譲マンション42棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。

ここで、ワコーレシティ兵庫駅前通の坪単価の中央値は183万円、路線価は140,000円で、オレンジの点がそれに該当します。
オレンジの点は赤いラインの線上にありますので、ワコーレシティ兵庫駅前通は他のマンションに比べて平均的な水準で販売されていることが予想されます。
以上の分析から、割高感は感じられない販売価格が設定されていると予想されますので、購入を検討しているのであれば前向きに考えてみてはいかがでしょうか。