ヴェレーナシティ稲毛海岸の2700~3900万円台は割高?割安?




マンション概要

名称
ヴェレーナシティ稲毛海岸 テラスヴィラ
所在地
千葉県千葉市美浜区高洲2-20-12他(地番)
交通
(1)JR京葉線「稲毛海岸」駅徒歩14分
(2)JR総武線・総武線快速「稲毛」駅バス10分、「高浜ショッピングセンター」バス停下車徒歩2分
(3)京成千葉線「京成稲毛」駅バス9分、「高浜ショッピングセンター」バス停下車徒歩2分
総戸数
180戸(他にパーティー兼シアタールーム(集会室)、キッズルーム、管理員室各1戸※会員分譲住戸15戸含む)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・8階建
間取り
3LDK
専有面積
66.2m2~80.12m2
予定価格帯
2700万円台~3900万円台
管理費
金額未定
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年7月下旬予定
入居時期
2018年8月下旬予定

※販売期:第3期1次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ヴェレーナシティ稲毛海岸の価格は、66.2m2~80.12m2の面積に対して、2700万円台~3900万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ヴェレーナシティ稲毛海岸の所在地は、千葉市美浜区高洲2丁目で、稲毛海岸駅から徒歩4分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が130千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が66.2m2~80.12m2ですので、路線価方式の土地価格は、8,606,000円~10,415,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:10,757,500円~13,019,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ヴェレーナシティ稲毛海岸の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、千葉県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり242,765円の費用が発生します。

専有面積が66.2m2~80.12m2であることから、1室あたりの建物工事費は16,071,043円~19,450,332円と計算できます。

  • 建物の工事費:16,071,043円~19,450,332円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:10,757,500円~13,019,500円
  • 建物の工事費:16,071,043円~19,450,332円
  • 合計:26,828,543円~32,469,832円

それに対して、販売価格は2700万円台~3900万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が100万円~700万円程度乗せられていることが予想されます。

最寄り駅まで徒歩14分と、利便性が低いことを考えると魅力が小さいマンションかもしれませんが、割高感は一切ない価格設定だと思います。
デベロッパーも、利益をたくさん乗せてしまうと売れないことが分かっていると思います。
販売価格としては妥当だと思いますので、気に入ったのであれば、前向きに検討してもよいと思います。