ヴェレーナ浦和ザ・ハウスの4349～4799万円は割高？割安？

マンション概要

名称: ヴェレーナ浦和ザ・ハウス
所在地: 埼玉県さいたま市南区太田窪２-727-1他（地番）
交通: （1）JR京浜東北線、湘南新宿ライン、上野東京ライン（宇都宮線・高崎線）「浦和」駅より徒歩15分
（2）JR京浜東北線、湘南新宿ライン、上野東京ライン（宇都宮線・高崎線）「浦和」駅よりバス約2分、「大在家」バス停下車徒歩3分
総戸数: 52戸（他に管理員室1戸）
構造・階数: 鉄筋コンクリート造・6階建
間取り: 3LDK
専有面積: 66.6m2～70.78m2
価格: 4349万円～4799万円
管理費: 1万3050円～1万3870円／月
管理準備金: 9390円～9980円（一括払い）
修繕積立金: 7330円～7790円／月
修繕積立基金: 57万1740円～60万7620円（一括払い）
用途地域: 第一種住居地域
権利形態: 所有権の共有
完成時期: 2019年1月下旬予定
入居時期: 2019年2月下旬予定

※販売期：2018年４月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件概要より、ヴェレーナ浦和ザ・ハウスの価格は、66.6m2～70.78m2の面積に対して、4349万円～4799万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ヴェレーナ浦和ザ・ハウスの所在地は、さいたま市南区太田窪２丁目で、浦和駅から徒歩15分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が１８５千円、続いて１８０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が66.6m2～70.78m2ですので、路線価方式の土地価格は、12,321,000円～13,094,300円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

次に建物価格を査定してみましょう。

ヴェレーナ浦和ザ・ハウスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、埼玉県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり252,085円の費用が発生します。

専有面積が66.6m2～70.78m2であることから、１室あたりの建物工事費は16,788,861円～17,842,576円と計算できます。

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

それに対して、販売価格は4349万円～4799万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1100万円～1350万円程度乗せられていることが予想されます。

最寄り駅から徒歩15分であることを考えると、多少高いようにも感じます。
まあ、大和の物件ですので仕方ないと言えば仕方ない気もしますが。
ブランドを気にしないのであれば、他の物件についてもしっかり検討することをおすすめします。