ヴェレーナ横浜三ツ沢の4300~5200万円台は割高?割安?




マンション概要

名称
ヴェレーナ横浜三ツ沢
所在地
神奈川県横浜市保土ケ谷区峰沢町87-3他(地番)、神奈川県横浜市保土ヶ谷区峰沢町以下未定(住居表示)
交通
(1)横浜市営地下鉄ブルーライン「三ツ沢上町」駅徒歩8分
(2)JR根岸線・京浜東北線・横浜線・東海道線・横須賀線・湘南新宿ライン・東急東横線・横浜高速鉄道みなとみらい線・京急本線・相鉄本線・横浜市営地下鉄ブルーライン「横浜」駅よりバス約10分、「片倉町入口」バス停下車徒歩3分
総戸数
96戸(その他管理員室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・7階地下1階建(地上8階建)
間取り
3LDK
専有面積
70.95m2~76.45m2
予定価格帯
4300万円台~5200万円台
管理費
金額未定
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
第一種低層住居専用地域、準住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年7月中旬予定
入居時期
2019年8月下旬予定

※販売期:第1期1次期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ヴェレーナ横浜三ツ沢の価格は、70.95m2~76.45m2の面積に対して、4300万円台~5200万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ヴェレーナ横浜三ツ沢の所在地は、横浜市保土ケ谷区峰沢町で、三ツ沢上町駅から徒歩8分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が135千円、続いて125千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が70.95m2~76.45m2ですので、路線価方式の土地価格は、9,578,250円~10,320,750円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:11,972,813円~12,900,938円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ヴェレーナ横浜三ツ沢の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が70.95m2~76.45m2であることから、1室あたりの建物工事費は19,616,824円~21,137,508円と計算できます。

  • 建物の工事費:19,616,824円~21,137,508円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:11,972,813円~12,900,938円
  • 建物の工事費:19,616,824円~21,137,508円
  • 合計:31,589,636円~34,038,445円

それに対して、販売価格は4300万円台~5200万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1200万円~1800万円程度乗せられていることが予想されます。

このエリアのマンションで、この値段は正直割高感を感じざるを得ません。
最寄り駅からもそこまで近い訳ではないですし・・・
普通にマンションではなくて、一軒家を建てられてしまうのではないでしょうか。

もしかしたら都心の価格上昇に引っ張られているのかもしれませんね。
5000万円前後を出せるのであれば、もう少し都心に行くことができる気もするのですが。
購入は慎重に検討することをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ヴェレーナ横浜三ツ沢の販売価格の中央値は4750万円、専有面積は73.70㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は212.7万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がヴェレーナ横浜三ツ沢なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割高価格で販売されていることが予想されます。