ヴェレーナ上大岡ザ・ハウスの3798〜3998万円は割高？割安？

ヴェレーナ上大岡ザ・ハウスというマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
神奈川県横浜市港南区笹下３-4224-1他（地番）に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称: ヴェレーナ上大岡ザ・ハウス
所在地: 神奈川県横浜市港南区笹下３-4224-1他（地番）
交通: （1）京急本線「屏風浦」駅より徒歩12分（2）京急本線「上大岡」駅よりバス約6分、「打越」バス停下車徒歩2分（3）JR京浜東北線「磯子」駅よりバス約8分、「磯子工業高校前」バス停下車徒歩5分
総戸数: 81戸（他に管理員室1戸※会員分譲住戸10戸含む）
構造・階数: RC7階建
間取り: 3LDK
専有面積: 68.1m2～71.4m2
価格: 3798万円～3998万円
管理費: 1万1240円～1万1780円／月
管理準備金: 9530円～1万円（一括払い）
修繕積立金: 6130円～6430円／月
駐車場: 敷地内53台（料金5000円～1万6000円／月、機械式52台、身障者用1台）
駐輪場: 162台収容（料金100円～200円／月）
バイク置場: –
用途地域: 準住居地域、第二種住居地域、第一種低層住居専用地域
完成時期: 2019年8月下旬予定
入居時期: 2019年9月下旬予定

※2019年3月時点の情報を掲載しております
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、ヴェレーナ上大岡ザ・ハウスの販売価格は、68.1m2～71.4m2の面積に対して、3798万円～3998万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
ヴェレーナ上大岡ザ・ハウスの住所は神奈川県横浜市港南区笹下３-4224-1他（地番）です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、ヴェレーナ上大岡ザ・ハウスの路線価は165,000円ということになります。

出典：国税庁平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、ヴェレーナ上大岡ザ・ハウスの専有面積は68.1m2～71.4m2ですので、路線価方式の土地価格は、11,236,500円～11,781,000円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
14,045,625円～14,726,250円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、ヴェレーナ上大岡ザ・ハウスの構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計（平成30年）によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり263,917円の費用が発生します。
ヴェレーナ上大岡ザ・ハウスの専有面積は68.1m2～71.4m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
17,972,748円～18,843,674円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この２つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということになります。

では、実際に比較してみましょう。
ヴェレーナ上大岡ザ・ハウスの土地の推計値は14,045,625円～14,726,250円、工事費の推計値は17,972,748円～18,843,674円ですので、合計で32,018,373円～33,569,924円となります。
そして、実際の販売価格は3798万円～3998万円です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、5,961,627円～6,410,076円であることが予想されます。

他のマンションとの比較

積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。

下図は、2018年以降に売りに出された神奈川県の新築分譲マンション108棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。

ここで、ヴェレーナ上大岡ザ・ハウスの坪単価の中央値は184万円、路線価は165,000円で、オレンジの点がそれに該当します。
オレンジの点は下側にありますので、ヴェレーナ上大岡ザ・ハウスは他のマンションに比べると割安で販売されていることが予想されます。

中古マンション市場との比較

次に、マンション建設エリアの中古マンション市場と照らして、割高なのか割安なのか検証します。
以下の図は、2016年1月から2019年3月の間に屏風浦駅周辺（駅から徒歩10～15分の立地）で取引された中古マンションの築年数と取引価格の関係を示しております。

出典：不動産取引価格情報　国土交通省
【抽出条件】種類：中古マンション等、最寄り駅：屏風浦（駅から徒歩10～15分の立地）、建物の構造：ＲＣ、取引年：2016年1月～2019年3月、購入後の利用目的：住宅

中央の赤いラインが近似線（平均的なライン）ですが、右肩下がりで描かれていることが分かると思います。
当然ではありますが、築年数が長ければ長いほど、取引価格は低下していくということを意味します。
そして、この近似線は一次関数の式で表すことができ、グラフの右上の式がそれに該当します。
y=-ax+bの式で表されておりますが、aに該当する値は1年間で下落する取引価格（坪単価）、bに該当する値はxが0の時の取引価格、つまり中古市場における新築時の取引価格と考えることができます。
ヴェレーナ上大岡ザ・ハウスの坪単価の中央値は184万円であることを考えると、ヴェレーナ上大岡ザ・ハウスは中古マンション市場相場と照らしてやや割高な水準で販売されていると考えることができます。