ユニハイム エクシア天王寺の3998~5798万円は割高?割安?




マンション概要

名称
ユニハイム エクシア天王寺
所在地
大阪府大阪市天王寺区大道2丁目293番1(地番)
交通
JR大阪環状線・関西本線・阪和線「天王寺」駅徒歩11分
JR大阪環状線「寺田町」駅徒歩8分
地下鉄御堂筋線「天王寺」駅徒歩12分
総戸数
20戸(他管理事務室)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・11階建
間取り
2LDK+S(納戸)・3LDK (S=F)
専有面積
65.67m2・74.16m2
価格
3998万円~5798万円
管理費
1万4760円・1万6440円/月
管理準備金
2万円(一括払い)
修繕積立金
6570円・7420円/月
修繕積立基金
52万5000円・59万3000円(一括払い)
用途地域
第二種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年11月中旬予定
入居時期
2018年12月中旬予定

※販売期:第1期2次期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ユニハイム エクシア天王寺の価格は、65.67m2・74.16m2の面積に対して、3998万円~5798万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ユニハイム エクシア天王寺の所在地は、大阪市天王寺区大道2丁目で、天王寺駅から徒歩11分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が360千円、続いて340千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が65.67m2・74.16m2ですので、路線価方式の土地価格は、23,641,200円~26,697,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:29,551,500円~33,372,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ユニハイム エクシア天王寺の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が65.67m2・74.16m2であることから、1室あたりの建物工事費は14,698,916円~16,599,233円と計算できます。

  • 建物の工事費:14,698,916円~16,599,233円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:29,551,500円~33,372,000円
  • 建物の工事費:14,698,916円~16,599,233円
  • 合計:44,250,416円~49,971,233円

それに対して、販売価格は3998万円~5798万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ですと、販売経費と利益の上乗せが部屋によっては存在しない計算になってしまいます。

おそらく、土地を安く仕入れることができたのでしょう。
天王寺駅が徒歩圏内ですし、なんと1フロア2部屋というプレミアムを考えると、この値段はお買い得だと思います。
当たりまえですが、1フロア2部屋ということは、すべての部屋が角部屋になります。
あと、全部屋南向きとのことですので、欠点は非常に少ないと思います。
デベロッパーのブランドを気にしないのであれば、購入を前向きに考えてよいと思います。

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