ユニハイム福島野田レジデンスの4988~5398万円は割高?割安?




マンション概要

名称
ユニハイム福島野田レジデンス
所在地
大阪府大阪市福島区吉野3丁目89-11、89-13、90-14(地番)
交通
地下鉄千日前線「野田阪神」駅徒歩3分
阪神本線「野田」駅徒歩4分
JR東西線「海老江」駅徒歩5分
地下鉄千日前線「玉川」駅徒歩5分
JR大阪環状線「野田」駅徒歩6分
総戸数
84戸
構造・階数
住宅棟/鉄筋コンクリート造・15階建(エレベーターパーキング棟/鉄骨造 地上1階建)
間取り
3LDK
専有面積
76.24m2・77.97m2
価格
4988万円~5398万円
管理費
9130円・9310円/月
管理準備金
2万円(一括払い)
修繕積立金
6100円・6240円/月
修繕積立基金
53万4000円・54万6000円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月下旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ユニハイム福島野田レジデンスの価格は、76.24m2・77.97m2の面積に対して、4988万円~5398万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ユニハイム福島野田レジデンスの所在地は、大阪市福島区吉野3丁目で、野田阪神駅から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が360千円、続いて240千円、230千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が76.24m2・77.97m2ですので、路線価方式の土地価格は、27,446,400円・28,069,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:34,308,000円・35,086,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ユニハイム福島野田レジデンスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が76.24m2・77.97m2であることから、1室あたりの建物工事費は17,064,799円・17,452,025円と計算できます。

  • 建物の工事費:17,064,799円・17,452,025円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:34,308,000円・35,086,500円
  • 建物の工事費:17,064,799円・17,452,025円
  • 合計:51,372,799円・52,538,525円

それに対して、販売価格は4988万円~5398万円ですので、販売経費と利益の上乗せは、ほとんど存在しないことになります。

おそらく、土地を安く仕入れることができたのでしょう。
徒歩10分圏内に4駅4路線利用可能な立地を考えると、割安な価格設定で販売されていることが予想されます。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてもよいかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ユニハイム福島野田レジデンスの販売価格の中央値は5193万円、専有面積は77.11㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は222.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がユニハイム福島野田レジデンスなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。