ザ・テラス戸塚グランターミナルの5898~6848万円は割高?割安?




マンション概要

名称
ザ・テラス戸塚グランターミナル
所在地
神奈川県横浜市戸塚区戸塚町4866-1の一部他(地番)
交通
(1)JR東海道本線・湘南新宿ライン・横須賀線「戸塚」より徒歩5分
(2)横浜市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅より徒歩5分
総戸数
175戸(他に管理員室、パーティールーム兼集会室、カラオケルーム・キッズルーム、オーナーズスイート各1戸)(会員分譲住戸20戸含む)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・10階地下1階建(地上11階建)
間取り
3LDK・3LDK+S(納戸)
専有面積
73.6m2~82m2
価格
5898万円~6848万円
管理費
1万2810円~1万4270円/月
管理準備金
1万1780円~1万3120円(一括払い)
修繕積立金
6260円~6970円/月
修繕積立基金
50万800円~55万7600円(一括払い)
用途地域
近隣商業地域、第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年1月下旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:第3期1次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ザ・テラス戸塚グランターミナルの価格は、73.6m2~82m2の面積に対して、5898万円~6848万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・テラス戸塚グランターミナルの所在地は、横浜市戸塚区戸塚町で、戸塚駅から徒歩5分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が330千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が73.6m2~82m2ですので、路線価方式の土地価格は、24,288,000円~27,060,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:30,360,000円~33,825,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・テラス戸塚グランターミナルの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が73.6m2~82m2であることから、1室あたりの建物工事費は20,349,517円~22,672,016円と計算できます。

  • 建物の工事費:20,349,517円~22,672,016円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:30,360,000円~33,825,000円
  • 建物の工事費:20,349,517円~22,672,016円
  • 合計:50,709,517円~56,497,016円

それに対して、販売価格は5898万円~6848万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が800万円~1,200万円程度乗せられていることが予想されます。

若干高い気もしますが、戸塚駅から徒歩5分という立地を考えると、妥当な価格水準ではないでしょうか。
この程度の利益の乗せ幅であれば、仕方ないと考える人も多いと思います。
不当に大きな利益が乗せられている物件ではないことは確かだと思いますので、購入を考えている方は前向きに検討しても良いと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ザ・テラス戸塚グランターミナルの販売価格の中央値は6373万円、専有面積は77.80㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は270.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がザ・テラス戸塚グランターミナルなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。