ザ・サンメゾン文京小石川の6390～9380万円は割高？割安？

マンション概要

名称

ザ・サンメゾン文京小石川

所在地

東京都文京区小石川４-220-2他（地番）

交通

東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅より徒歩7分

総戸数

24戸

構造・階数

鉄筋コンクリート造・13階建

間取り

2DK・3LDK

専有面積

54.01m2・70.12m2

価格

6390万円～9380万円

管理費

2万520円・2万6650円／月

管理準備金

2万520円・2万6650円（一括払い）

修繕積立金

6480円・8410円／月

修繕積立基金

58万3200円・75万6900円（一括払い）

用途地域

商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2018年8月下旬予定

入居時期

2018年9月下旬予定

※販売期：2018年３月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ザ・サンメゾン文京小石川の価格は、54.01m2・70.12m2の面積に対して、6390万円～9380万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・サンメゾン文京小石川の所在地は、小石川４丁目で、茗荷谷駅から徒歩７分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が１０４８千円の道路に隣接しています。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に路線価を１０４８千円として計算することとします。

専有面積が54.01m2・70.12m2ですので、路線価方式の土地価格は、56,602,480円・73,485,760円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：70,753,100円～91,857,200円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・サンメゾン文京小石川の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が54.01m2・70.12m2であることから、１室あたりの建物工事費は18,345,685円～23,817,801円と計算できます。

• 建物の工事費：18,345,685円～23,817,801円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

次に、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を確認しましょう。

• 土地の適正価格：70,753,100円～91,857,200円
• 建物の工事費：18,345,685円～23,817,801円
• 合計：89,098,785円～115,675,001円

それに対して、ザ・サンメゾン文京小石川の販売価格は、6390万円～9380万円です。

路線価方式で計算してしまうと、販売価格はものすごい割安に設定されていることになってしまいますね。
ただ、駅からは徒歩7分ですし、大きなプレミアムはないので、実際に路線価ほどの価値はないと思います。

とはいっても、販売価格をここまで低く抑えることができているのは、土地を安く仕入れることができたからだと思います。
割高感は感じない物件ですので、購入は前向きに検討しても良いかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ザ・サンメゾン文京小石川の販売価格の中央値は7885万円、専有面積は62.07㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は419.2.万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がザ・サンメゾン文京小石川なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションに比べて割安価格で販売されていることが予想されます。