ザ・パークワンズ 芝公園の3338~7398万円は割高?割安?




マンション概要

名称
ザ・パークワンズ 芝公園
所在地
東京都港区芝2-38-1(地番)
交通
(1)都営三田線「芝公園」駅(A1出入口)より徒歩3分
(2)都営大江戸線・都営浅草線「大門」駅(A3出入口)より徒歩8分
(3)都営三田線・都営浅草線「三田」駅(A9出入口)より徒歩8分
(4)JR山手線・JR京浜東北線「浜松町」駅(金杉橋口)より徒歩9分
(5)都営大江戸線「赤羽橋」駅(赤羽橋口)より徒歩10分
(6)東京モノレール羽田「モノレール浜松町」駅(南口)より徒歩10分
総戸数
81戸(事業協力者住戸18戸、ザ・パークワンズクラブ会員優先販売住戸29戸含む)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・12階建
間取り
1R~2LDK
専有面積
22.63m2~50.37m2
価格
3338万円~7398万円
管理費
9190円~2万450円/月
管理準備金
9190円~2万450円(一括払い)
修繕積立金
2830円~6300円/月
修繕積立基金
28万2880円~62万9630円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年4月建物完成済
入居時期
2018年9月上旬予定

※販売期:第2期1次の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ザ・パークワンズ 芝公園の価格は、22.63m2~50.37m2の面積に対して、3338万円~7398万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・パークワンズ 芝公園の所在地は、港区芝2丁目で、芝公園駅から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が1,440千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が22.63m2~50.37m2ですので、路線価方式の土地価格は、32,587,200円~72,532,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:40,734,000円~90,666,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・パークワンズ 芝公園の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が22.63m2~50.37m2であることから、1室あたりの建物工事費は7,686,777円~17,109,279円と計算できます。

  • 建物の工事費:7,686,777円~17,109,279円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:40,734,000円~90,666,000円
  • 建物の工事費:7,686,777円~17,109,279円
  • 合計:48,420,777円~107,775,279円

それに対して、販売価格は3338万円~7398万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。
つまり、路線価を基準として考えたとき、路線価の実力よりも低い価格で販売されていると言えます。

アドレスは東京都港区であること、デベロッパーが三菱地所であることを考えると、決して悪い物件ではないと思います。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いでしょう。

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