マンション概要

名称
ザ・パークハウス 浦和岸町
所在地
埼玉県さいたま市浦和区岸町7-28-1(地番)
交通
JR京浜東北線・JR湘南新宿ライン・JR上野東京ライン(JR高崎線・JR宇都宮線)「浦和」駅(西口)より徒歩7分
総戸数
137戸(事業協力者住戸26戸含む ※他に管理室・事業協力者店舗各1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
2LDK+S(納戸)・3LDK
専有面積
66.43m2・72.05m2
価格
5598万円・5938万円
管理費
1万2900円・1万3980円/月
管理準備金
1万2900円・1万3980円(一括払い)
修繕積立金
6650円・7220円/月
修繕積立基金
63万1090円・68万4480円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年11月下旬予定
入居時期
2019年1月下旬予定

※販売期:最終期(第4期)の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、ザ・パークハウス 浦和岸町の価格は、66.43m2・72.05m2の面積に対して、5598万円・5938万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・パークハウス 浦和岸町の所在地は、さいたま市浦和区岸町7丁目で、浦和駅から徒歩7分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が310千円、続いて260千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が66.43m2・72.05m2ですので、路線価方式の土地価格は、20,593,300円~22,335,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:25,741,625円~27,919,375円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・パークハウス 浦和岸町の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、埼玉県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり252,085円の費用が発生します。

専有面積が66.43m2・72.05m2であることから、1室あたりの建物工事費は16,746,007円~18,162,724円と計算できます。

  • 建物の工事費:16,746,007円~18,162,724円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:25,741,625円~27,919,375円
  • 建物の工事費:16,746,007円~18,162,724円
  • 合計:42,487,632円~46,082,099円





それに対して、販売価格は5598万円・5938万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1350万円程度乗せられていることが予想されます。

何階の部屋なのかが分からないので微妙ですが、駅からは多少距離があるため、やや強気な価格設定にも感じますが、三菱地所のザ・パークハウスであることを考えると妥当な水準だと思います。

ただ、利益はそれなりに乗せられていることは事実ですので、デベロッパーのブランド力に魅力的を感じない方については、他のマンションを検討した方が良いでしょう。
ブランド重視の方については、財閥系デベロッパーの物件としては妥当な水準の価格設定ですので、前向きに検討してもよいと思います。