ザ・パークハウス塚口の3398～4988万円は割高？割安？

ザ・パークハウス塚口というマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
兵庫県尼崎市南塚口町6丁目160番1（地番）に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称: ザ・パークハウス塚口
所在地: 兵庫県尼崎市南塚口町6丁目160番1（地番）
交通: 阪急神戸線「塚口」駅(南改札口)より徒歩9分
総戸数: 122戸
構造・階数: RC8階地下1階建
間取り: 2LDK～4LDK
専有面積: 68.53m2～88.45m2
価格: 3398万円～4988万円
管理費: 1万490円～1万3540円／月
管理準備金: 1万490円～1万3540円（一括払い）
修繕積立金: 5140円～6640円／月
駐車場: 敷地内61台（料金9000円～1万9000円／月、平置5台、機械式56台 ※総戸数に対して）
駐輪場: 158台収容（料金300円／月）ラック式、サイクルポート50区画（料金800円／月）※総戸数に対して
バイク置場: 4台収容（料金2000円／月）※総戸数に対して
用途地域: 第一種中高層住居専用地域
完成時期: 2019年2月完成済
入居時期: 即入居可(諸手続き終了後のお引き渡しとなります)

※2019年5月時点の情報を掲載しております
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、ザ・パークハウス塚口の販売価格は、68.53m2～88.45m2の面積に対して、3398万円～4988万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
ザ・パークハウス塚口の住所は兵庫県尼崎市南塚口町6丁目160番1（地番）です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、ザ・パークハウス塚口の路線価は195,000円ということになります。

出典：国税庁平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、ザ・パークハウス塚口の専有面積は68.53m2～88.45m2ですので、路線価方式の土地価格は、13,363,350円～17,247,750円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
16,704,188円～21,559,688円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、ザ・パークハウス塚口の構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計（平成30年）によると、兵庫県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり253,375円の費用が発生します。
ザ・パークハウス塚口の専有面積は68.53m2～88.45m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
17,363,789円～22,411,019円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この２つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということになります。

では、実際に比較してみましょう。
ザ・パークハウス塚口の土地の推計値は16,704,188円～21,559,688円、工事費の推計値は17,363,789円～22,411,019円ですので、合計で34,067,977円～43,970,707円となります。
そして、実際の販売価格は3398万円～4988万円です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、-87,977円～5,909,293円であることが予想されます。