ザ・パークハウス戸塚ガーデンの5530～7390万円は割高？割安？

マンション概要

名称: ザ・パークハウス戸塚ガーデン
所在地: 神奈川県横浜市戸塚区上倉田町769-11他2筆（地番）
交通: (1)JR東海道本線、JR横須賀線、JR湘南新宿ライン「戸塚」駅(東口)より徒歩7分
(2)横浜市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅(出口1)より徒歩6分
総戸数: 129戸
構造・階数: 鉄筋コンクリート造・7階建一部鉄骨造
間取り: 2LDK+S（納戸）～4LDK
専有面積: 68.91m2～85.25m2
価格: 5530万円～7390万円
管理費: 1万3300円～1万6460円／月
管理準備金: 1万3300円～1万6460円（一括払い）
修繕積立金: 6550円～8100円／月
修繕積立基金: 65万4650円～80万9880円（一括払い）
用途地域: 第一種住居地域
権利形態: 所有権の共有
完成時期: 2018年6月上旬予定
入居時期: 2018年8月下旬予定

※販売期：2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ザ・パークハウス戸塚ガーデンの価格は、68.91m2～85.25m2の面積に対して、5530万円～7390万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・パークハウス戸塚ガーデンの所在地は、横浜市戸塚区上倉田町で、戸塚駅から徒歩７分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が１９５千円、続いて１９０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が68.91m2～85.25m2ですので、路線価方式の土地価格は、13,437,450円～16,623,750円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

土地の適正価格：16,796,813円～20,779,688円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・パークハウス戸塚ガーデンの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が68.91m2～85.25m2であることから、１室あたりの建物工事費は19,052,788円～23,570,602円と計算できます。

建物の工事費：19,052,788円～23,570,602円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

土地の適正価格：16,796,813円～20,779,688円
建物の工事費：19,052,788円～23,570,602円
合計：35,849,601円～44,350,290円

それに対して、販売価格は5530万円～7390万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が2000万円～2950万円程度乗せられていることが予想されます。

この物件、ものすごい利益が乗せられているかもしれませんね。

確かに、戸塚駅から徒歩7分という立地なので、そこそこ利便性は高いと思います。
三菱地所のザ・パークハウスシリーズであることを加味しても、この値段設定はかなり強気であると言わざるをえません。

土地の仕入れが高くなってしまったのかもしれないですが、割高感を強く感じます。
この値段設定は、東京23区となんら遜色ないレベルで高いです。
購入は、慎重に考えることをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ザ・パークハウス戸塚ガーデンの販売価格の中央値は6460万円、専有面積は77.08㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は276.6万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がザ・パークハウス戸塚ガーデンなのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても強気な価格が設定されていることが予想されます。

中古マンション市場との比較

次に、マンション建設エリアの中古マンション市場と照らして、割高なのか割安なのか検証します。
以下の図は、2016年1月から2019年3月の間に戸塚駅周辺（駅まで徒歩10分以内の立地）で取引された中古マンションの築年数と取引価格の関係を示しております。

出典：不動産取引価格情報　国土交通省
【抽出条件】種類：中古マンション等、最寄り駅：戸塚（駅まで徒歩10分以内の立地）、建物の構造：ＲＣ、取引年：2016年1月～2019年3月、購入後の利用目的：住宅

中央の赤いラインが近似線（平均的なライン）ですが、右肩下がりで描かれていることが分かると思います。
当然ではありますが、築年数が長ければ長いほど、取引価格は低下していくということを意味します。
そして、この近似線は一次関数の式で表すことができ、グラフの右上の式がそれに該当します。
y=-ax+bの式で表されておりますが、aに該当する値は1年間で下落する取引価格（坪単価）、bに該当する値はxが0の時の取引価格、つまり中古市場における新築時の取引価格と考えることができます。
ザ・パークハウス戸塚ガーデンの坪単価の中央値は276.6万円であることを考えると、ザ・パークハウス戸塚ガーデンは中古マンション市場相場と照らして適正な水準で販売されていると考えることができます。