マンション概要

名称
ザ・パークハウス 立川テラス
所在地
東京都立川市錦町1-85-1(地番)
交通
(1)JR中央線「立川」駅(南口)より徒歩9分
(2)JR南武線「西国立」駅(改札口)より徒歩7分
(3)多摩モノレール「立川南」駅(改札口)より徒歩10分
総戸数
42戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
58.92m2・80.2m2
価格
4868万円・6308万円
管理費
1万6150円・2万1980円/月
管理準備金
1万6150円・2万1980円(一括払い)
修繕積立金
6780円・9230円/月
修繕積立基金
64万8120円・88万2200円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年10月上旬予定
入居時期
2018年12月中旬予定

※販売期:2018年8月時点の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、ザ・パークハウス 立川テラスの価格は、58.92m2・80.2m2の面積に対して、4868万円・6308万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・パークハウス 立川テラスの所在地は、立川市錦町1丁目で、立川駅から徒歩9分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が290千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が58.92m2・80.2m2ですので、路線価方式の土地価格は、17,086,800円・23,258,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:21,358,500円・29,072,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・パークハウス 立川テラスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が58.92m2・80.2m2であることから、1室あたりの建物工事費は20,013,474円・27,241,694円と計算できます。

  • 建物の工事費:20,013,474円・27,241,694円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:21,358,500円・29,072,500円
  • 建物の工事費:20,013,474円・27,241,694円
  • 合計:41,371,974円・56,314,194円





それに対して、販売価格は4868万円・6308万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益730万円程度乗せられていることが予想されます。

東京都内であれば、この程度の上乗せであれば決して割高ではないと思います。
東京といっても立川市ですので、デベロッパーもなかなか強気にはなれないところでしょう。

とはいっても、立川駅周辺は開発か非常に進んでいて、商業施設は多いです。
必要なものは何でも揃うと思いますので、気になっているのであれば前向きに購入を検討しても良いと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ザ・パークハウス 立川テラスの販売価格の中央値は5200万円、専有面積は67.59㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は253.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の117の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がザ・パークハウス 立川テラスなのですが、赤いラインのほぼ線上のやや下側でにあることが分かります。
つまり、他のマンションと比べても割高感はないことが予想されます。
このことからも、検討をしているのであれば、前向きに考えても良いと思われます。