ザ・パークハウス渋谷笹塚の5938～9998万円は割高？割安？

マンション概要

名称

ザ・パークハウス 渋谷笹塚

所在地

東京都渋谷区幡ヶ谷３-37-18（地番）

交通

京王線・京王新線「笹塚」駅北口より徒歩10分、京王クラウン街出入口より徒歩9分（通行時間/7:00AM～10:30PM）

総戸数

71戸

構造・規模

鉄筋コンクリート造地上13階建

間取り

2LDK・3LDK

専有面積

54.86m2～86.49m2

価格

5938万円～9998万円

管理費

1万3550円～2万1370円／月

管理準備金

1万3550円～2万1370円（一括払い）

修繕積立金

6040円～9520円／月

修繕積立基金

60万3460円～95万1390円（一括払い）

用途地域

第二種住居地域、第一種住居地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2018年6月中旬予定

入居時期

2018年8月中旬予定

※販売期：2018年3月時点の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ザ・パークハウス 渋谷笹塚の価格は、54.86m2～86.49m2の面積に対して、5938万円～9998万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・パークハウス 渋谷笹塚の所在地は、渋谷区幡ヶ谷３丁目で、笹塚駅から徒歩10分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が６９０千円、続いて４８０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が54.86m2～86.49m2ですので、路線価方式の土地価格は、37,853,400円～59,678,100円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：47,316,750円～74,597,625円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・パークハウス 渋谷笹塚の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が54.86m2～86.49m2であることから、１室あたりの建物工事費は18,634,406円～29,378,231円と計算できます。

• 建物の工事費：18,634,406円～29,378,231円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：47,316,750円～74,597,625円
• 建物の工事費：18,634,406円～29,378,231円
• 合計：65,951,156円～103,975,856円

では、ザ・パークハウス 渋谷笹塚の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、5938万円～9998万円です。
つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、400万円～650万円程度と考えられます。

一見高そうに見える販売価格ですが、実際には割高感は全くないと言って良いでしょう。

最寄り駅から徒歩10分とやや駅から離れた場所にありますが、アドレスは渋谷区にもかかわらずこの値段というのはお買い得なのかもしれません。
新宿まで４分、渋谷まで９分で出れるのも魅力ですし、このエリアに興味がある方は検討してみてはいかがでしょうか。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ザ・パークハウス 渋谷笹塚の販売価格の中央値は7968万円、専有面積は70.68㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は372.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がザ・パークハウス 渋谷笹塚なのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことからも、割高感は全くなく、適正価格で販売されていることが予想されます。