ザ・パークハウス 南浦和フロントの4778～5768万円は割高？割安？

マンション概要

名称

ザ・パークハウス 南浦和フロント

所在地

埼玉県さいたま市南区南本町２-1-5（地番）

交通

JR京浜東北線・武蔵野線「南浦和」駅（西口）より徒歩2分

総戸数

72戸（事業協力者用住戸1戸含む）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・15階建

間取り

3LDK

専有面積

70.11m2～74.03m2

価格

4778万円～5768万円

管理費

1万4030円～1万4810円／月

管理準備金

1万4030円～1万4810円（一括払い）

修繕積立金

7020円～7410円／月

修繕積立基金

70万1100円～74万300円（一括払い）

用途地域

商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2018年10月中旬予定

入居時期

2018年12月中旬予定

※販売期：第2期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ザ・パークハウス 南浦和フロントの価格は、70.11m2～74.03m2の面積に対して、4778万円～5768万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・パークハウス 南浦和フロントの所在地は、さいたま市南区南本町２丁目で、南浦和駅から徒歩2分の場所です。

出典：公式ホームページ

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が270千円、続いて260千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が70.11m2～74.03m2ですので、路線価方式の土地価格は、18,929,700円～19,988,100円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：23,662,125円～24,985,125円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・パークハウス 南浦和フロントの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、埼玉県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり252,085円の費用が発生します。

専有面積が70.11m2～74.03m2であることから、１室あたりの建物工事費は17,673,679円～18,661,853円と計算できます。

• 建物の工事費：17,673,679円～18,661,853円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：23,662,125円～24,985,125円
• 建物の工事費：17,673,679円～18,661,853円
• 合計：41,335,804円～43,646,978円

それに対して、販売価格は4778万円～5768万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が650万円～1400万円程度乗せられていることが予想されます。

駅の近さ、デベロッパーのブランドを考えれば、妥当な価格設定ではないでしょうか。
三菱地所のザ・パークハウスですので、もっと強気な価格が設定されていると思ったのですが、意外にも良心的な値段設定です。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてもよい物件だと思います。