ザ・パークハウスオイコス三国ヶ丘の3098~4688万円は割高?割安?




マンション概要

名称
ザ・パークハウス オイコス 三国ヶ丘
所在地
大阪府堺市北区東三国ヶ丘町1丁2303番22(地番)
交通
JR阪和線「三国ヶ丘」駅(改札口)徒歩9分
南海高野線「三国ヶ丘」駅(東口)徒歩9分
総戸数
182戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・11階建
間取り
2LDK+S(納戸)~4LDK
専有面積
67.25m2~85.62m2
価格
3098万円~4688万円
管理費
7940円~1万110円/月
管理準備金
7940円~1万110円(一括払い)
修繕積立金
4380円~5570円/月
修繕積立基金
60万5250円~77万580円(一括払い)
用途地域
第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年7月中旬予定
入居時期
2018年9月中旬予定

※販売期:2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ザ・パークハウス オイコス 三国ヶ丘の価格は、67.25m2~85.62m2の面積に対して、3098万円~4688万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・パークハウス オイコス 三国ヶ丘の所在地は、堺市北区東三国ヶ丘町1丁目で、三国ヶ丘駅から徒歩9分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が155千円、続いて130千円、125千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が67.25m2~85.62m2ですので、路線価方式の土地価格は、10,423,750円~13,271,100円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:13,029,688円~16,588,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・パークハウス オイコス 三国ヶ丘の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が67.25m2~85.62m2であることから、1室あたりの建物工事費は15,052,568円~19,164,325円と計算できます。

  • 建物の工事費:15,052,568円~19,164,325円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:13,029,688円~16,588,875円
  • 建物の工事費:15,052,568円~19,164,325円
  • 合計:28,082,255円~35,753,200円

それに対して、販売価格は3098万円~4688万円です。
ということは、簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が300万円~1100万円程度乗せられていることが予想されます。

三菱地所のザ・パークハウスの割には良心的な値段設定と言えるでしょう。
堺市はじめてのザ・パークハウスの販売物件ですので、強気の価格設定ができなかったのかもしれませんね。

マンション購入に当たってデベロッパーのブランドを気にする方には、おすすめできるマンションだと思います。
ザ・パークハウスの設備は最高級なものを使用しているので安心できますし、堺市でマンション購入を検討しているのであれば、候補に入れて考えてみてはいかがでしょうか?

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