ザ・パークハウス 町田テラスの4500～5900万円台は割高？割安？

マンション概要

名称

ザ・パークハウス 町田テラス

所在地

東京都町田市原町田５-198-1（地番）

交通

（1）小田急小田原線「町田」駅（東口）より徒歩7分
（2）JR横浜線「町田」駅（北口）より徒歩7分

総戸数

52戸

構造・階数

鉄筋コンクリート造・14階建

間取り

2LDK・3LDK

専有面積

66.17m2～69m2

予定価格帯

4500万円台～5900万円台

管理費

金額未定

管理準備金

金額未定

修繕積立金

金額未定

用途地域

商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年1月下旬予定

入居時期

2019年3月下旬予定

※販売期：2018年8月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ザ・パークハウス 町田テラスの価格は、66.17m2～69m2の面積に対して、4500万円台～5900万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・パークハウス 町田テラスの所在地は、町田市原町田５丁目で、町田駅から徒歩７分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が３００千円、続いて２７０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が66.17m2～69m2ですので、路線価方式の土地価格は、19,851,000円～20,700,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：24,813,750円～25,875,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・パークハウス 町田テラスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が66.17m2～69m2であることから、１室あたりの建物工事費は22,476,096円～23,437,368円と計算できます。

• 建物の工事費：22,476,096円～23,437,368円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：24,813,750円～25,875,000円
• 建物の工事費：22,476,096円～23,437,368円
• 合計：47,289,846円～49,312,368円

それに対して、販売価格は4500万円台～5900万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せは多くても900万円程度という計算になります。
実際にはあり得ないですが、計算上は上乗せが存在しない部屋もあることになってしまいます。

土地を安く仕入れられたのでしょうか。
割高感は感じられない価格設定となっています。
23区外ではありますが、町田駅から徒歩７分ですので、利便性はそこまで低くないと思われます。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ザ・パークハウス 町田テラスの販売価格の中央値は5,200万円、専有面積は67.59㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は253.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の117の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がザ・パークハウス 町田テラスなのですが、赤いラインのやや下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションに比べて多少割安価格で販売されていることが予想されます。