ザ・パークハウス町田テラスの4500～5900万円台は割高？割安？

マンション概要

※販売期：2018年8月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件概要より、ザ・パークハウス町田テラスの価格は、66.17m2～69m2の面積に対して、4500万円台～5900万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・パークハウス町田テラスの所在地は、町田市原町田５丁目で、町田駅から徒歩７分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が３００千円、続いて２７０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が66.17m2～69m2ですので、路線価方式の土地価格は、19,851,000円～20,700,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・パークハウス町田テラスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が66.17m2～69m2であることから、１室あたりの建物工事費は22,476,096円～23,437,368円と計算できます。

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

それに対して、販売価格は4500万円台～5900万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せは多くても900万円程度という計算になります。
実際にはあり得ないですが、計算上は上乗せが存在しない部屋もあることになってしまいます。

土地を安く仕入れられたのでしょうか。
割高感は感じられない価格設定となっています。
23区外ではありますが、町田駅から徒歩７分ですので、利便性はそこまで低くないと思われます。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いと思います。

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ザ・パークハウス町田テラスの販売価格の中央値は5,200万円、専有面積は67.59㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は253.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の117の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がザ・パークハウス町田テラスなのですが、赤いラインのやや下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションに比べて多少割安価格で販売されていることが予想されます。