ザ・パークハウスオイコス金沢文庫の3998～6708万円は割高？割安？

マンション概要

名称: ザ・パークハウスオイコス金沢文庫
所在地: 神奈川県横浜市金沢区泥亀２-81（地番）
交通: 京急本線「金沢文庫」駅(東口)より徒歩7分
総戸数: 323戸
構造・階数: 鉄筋コンクリート造・11階建
間取り: 3LDK・4LDK
専有面積: 68.13m2～84.02m2
予定価格: 3998万円～6708万円
管理費: 金額未定
管理準備金: 金額未定
修繕積立金: 金額未定
用途地域: 近隣商業地域
権利形態: 所有権の共有
完成時期: 2018年11月上旬予定
入居時期: 2019年2月下旬予定

※販売期：第三期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ザ・パークハウスオイコス金沢文庫の価格は、68.13m2～84.02m2の面積に対して、3998万円～6708万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・パークハウスオイコス金沢文庫の所在地は、横浜市金沢区泥亀２丁目で、金沢文庫駅から徒歩7分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、4つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が170千円、続いて165千円、150千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が68.13m2～84.02m2ですので、路線価方式の土地価格は、11,582,100円～14,283,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

土地の適正価格：14,477,625円～17,854,250円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・パークハウスオイコス金沢文庫の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が68.13m2～84.02m2であることから、１室あたりの建物工事費は18,837,127円～23,230,522円と計算できます。

建物の工事費：18,837,127円～23,230,522円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

土地の適正価格：14,477,625円～17,854,250円
建物の工事費：18,837,127円～23,230,522円
合計：33,314,752円～41,084,772円

それに対して、販売価格は3998万円～6708万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が650万円～2600万円程度乗せられていることが予想されます。

かなり強気な価格設定ですね。
完全に、実力を遥かに超える価格で販売されているようです。

確かに、三菱地所のザ・パークハウスですので、ブランドや設備面においては文句なしです。
しかし、それを加味したとしても、個人的には強気過ぎるように感じてしまいます。
アドレスは横浜市ではありますが、横浜駅からはかなり離れていますし、金沢文庫という場所で6000万円台後半の価格を出す人なんているのか、とても疑問です。