マンション概要

名称
ザ・パークハウス 文京本駒込
所在地
東京都文京区本駒込5-32-3(地番)
交通
(1)JR山手線「駒込」駅(南口)より徒歩8分
(2)東京メトロ南北線「駒込」駅(1番出口)より徒歩7分
(3)都営三田線「千石」駅(A1出口)より徒歩12分
総戸数
36戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・13階建
間取り
2LDK~3LDK
専有面積
62.13m2~70.75m2
価格
6030万円~8510万円
管理費
2万130円~2万2930円/月
管理準備金
2万130円~2万2930円(一括払い)
修繕積立金
7150円~8140円/月
修繕積立基金
74万5560円~84万9000円(一括払い)    
用途地域
商業地域、第一種住居地域
権利形態
所有権の共有    
完成時期
2018年1月下旬
入居時期
2018年4月上旬予定

※販売期:2018年3月時点の先着情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、ザ・パークハウス 文京本駒込の価格は、62.13m2~70.75m2の面積に対して、6030万円~8510万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・パークハウス 文京本駒込の所在地は、文京区本駒込5丁目で、六義園の近くに位置しております。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、4つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が800千円、続いて600千円、550千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が62.13m2~70.75m2ですので、路線価方式の土地価格は、49,704,000円~56,600,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:62,130,000円~70,750,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・パークハウス 文京本駒込の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が62.13m2~70.75m2であることから、1室あたりの建物工事費は21,103,821円~24,031,794円と計算できます。

  • 建物の工事費:21,103,821円~24,031,794円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:62,130,000円~70,750,000円
  • 建物の工事費:21,103,821円~24,031,794円
  • 合計:83,233,821円~94,781,694円





ザ・パークハウス 文京本駒込の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、6030万円~8510万円です。
つまり、路線価方式で土地の適正価格を計算すると、販売経費と利益の上乗せが存在しないことになってしまいます。

土地を比較的安く仕入れることができたのでしょう。

山手線が徒歩圏で、利便性には文句なしの物件です。
また、デベロッパーは三菱地所ですので、ブランドも完璧です。
購入を考えているのであれば、前向きに考えてもよいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ザ・パークハウス-文京本駒込の販売価格の中央値は7270万円、専有面積は66.44㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は361.1万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がザ・パークハウス-文京本駒込なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが予想されます。