ザ・パークハウス恵比寿南の11800～28800万円は割高？割安？

マンション概要

名称: ザ・パークハウス恵比寿南
所在地: 東京都渋谷区恵比寿南２-29-2、45（地番）
交通: (1)ＪＲ山手線・ＪＲ埼京線・ＪＲ湘南新宿ライン「恵比寿」駅より徒歩7分
(2)東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅(5番出口：利用可能時間6:00AM～終電)より徒歩7分、同駅(3番出口)より徒歩8分。
総戸数: 56戸（事業協力者住戸4戸含む）
構造・規模: 鉄筋コンクリート造・地上9階建地下2階建、設備棟（鉄筋コンクリート造・地上2階建）
間取り: 1LDK～4LDK
専有面積: 60.55m2～155.12m2
価格: 1億1800万円～2億8800万円
管理費: 2万7550円～7万580円／月
管理準備金: 2万7550円～7万580円（一括払い）
修繕積立金: 8180円～2万950円／月
修繕積立基金: 84万7700円～217万1680円（一括払い）　　
用途地域: 第一種住居地域
権利形態: 所有権の共有　　　　　
完成時期: 2019年7月中旬予定
入居時期: 2019年9月下旬予定

※販売期：第1期1次期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件概要より、ザ・パークハウス恵比寿南の価格は、60.55m2～155.12m2の面積に対して、1億1800万円～2億8800万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・パークハウス恵比寿南の所在地は、渋谷区恵比寿南２丁目で、恵比寿ガーデンプレイスの近くに位置しています。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、３つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が９００千円、続いて７１０千円、６６０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が60.55m2～155.12m2ですので、路線価方式の土地価格は、54,495,000円～139,608,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・パークハウス恵比寿南の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が60.55m2～155.12m2であることから、１室あたりの建物工事費は20,567,140円～52,689,921円と計算できます。

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

ザ・パークハウス恵比寿南の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、1億1800万円～2億8800万円です。
つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、3000万円～5000万円程度と考えられます。

なかなかの上乗せ金額ですね。
恵比寿は今や吉祥寺を抜いて、住みたい街ランキング第一位の場所です。
それに、恵比寿駅徒歩７分という立地で分譲マンションが建てられること自体がとても珍しいと思います。

プレミアムがあることは事実ですので、あとは、そのプレミアムに対して、どのように評価するかが購入のポイントになってきそうです。
3000万円～5000万円の上乗せ金額が、多いと見るか、少ないと見るか。

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ザ・パークハウス恵比寿南の販売価格の中央値は20300万円、専有面積は107.84㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は621.2万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がザ・パークハウス恵比寿南なのですが、赤いラインのかなり上側にあることが分かります。
このことから、異常なくらい割高で販売されていることが予想されます。
ただ、先程も申し上げましたが、希少性という意味では文句なしの物件です。
プレミアム次第では、買いだと感じる人もいると思います。