ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂の4298～5698万円は割高？割安？

マンション概要

名称

ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂　サードスクエア先着順

所在地

東京都北区志茂３-43-1他5筆(サードスクエア)、北区志茂4-48-2他12筆(フォーススクエア)、北区志茂3-46-7他1筆(クラブスクエア)（地番）

交通

（1）東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
（2）JR京浜東北線・埼京線「赤羽」駅東口より、バス乗車約8分、「志茂一丁目」バス停下車徒歩7分

総戸数

500戸（サードスクエア/399戸、フォーススクエア/101戸）

構造・階数

サードスクエア／RC15階建、フォーススクエア／RC11階建、クラブスクエア／RC2階建

間取り

3LDK～4LDK

専有面積

65.26m2～80.38m2

価格

4298万円～5698万円

管理費

1万6460円～2万260円／月

管理準備金

1万6460円～2万260円（一括払い）

修繕積立金

6220円～7650円／月

修繕積立基金

61万9970円～76万3610円（一括払い）

用途地域

工業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年1月中旬予定

入居時期

2019年3月中旬予定

※販売期：2018年7月の先着順情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂の価格は、65.26m2～80.38m2の面積に対して、4298万円～5698万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂の所在地は、北区志茂３丁目で、志茂駅から徒歩6分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、複数の道路に隣接していますが、最も高い路線価は２７５千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が65.26m2～80.38m2ですので、路線価方式の土地価格は、17,946,500円～22,104,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：22,433,125円～27,630,625円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が65.26m2～80.38m2であることから、１室あたりの建物工事費は22,166,995円～27,302,835円と計算できます。

• 建物の工事費：22,166,995円～27,302,835円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：22,433,125円～27,630,625円
• 建物の工事費：22,166,995円～27,302,835円
• 合計：44,600,120円～54,933,460円

それに対して、販売価格は4298万円～5698万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せはほとんど存在しない計算になります。

最寄り駅からすごく近い立地というわけではないですが、徒歩６分であれば悪くないですし、なんといっても三菱地所のザ・パークハウスということを考えればお買い得な物件だと思います。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂の販売価格の中央値は4998万円、専有面積は72.82㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は226.5万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の117の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。