THEパームス祐天寺マスタープレイスの7250~9280万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
THEパームス祐天寺マスタープレイス
所在地
東京都世田谷区下馬1-5-1他(地番)
交通
(1)東急東横線「祐天寺」駅より徒歩11分
(2)東急田園都市線「池尻大橋」駅より徒歩16分
(3)東急東横線・東京メトロ日比谷線「中目黒」駅より徒歩18分
(4)東急田園都市線「三軒茶屋」駅より徒歩18分
(5)JR山手線「渋谷」駅より東急バス約16分「三宿病院前」バス停下車徒歩1分
総戸数
89戸(他管理室1戸)
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上10階
間取り
3LDK~4LDK
専有面積
70.55m2~82.34m2
価格
7250万円~9280万円
管理費
1万5500円~1万8100円/月
管理準備金
1万5500円~1万8100円(一括払い)
修繕積立金
7100円~8200円/月
修繕積立基金
56万5000円~65万9000円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域、近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年2月竣工済
入居時期
2018年3月下旬予定

※2018年2月時点の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、THEパームス祐天寺マスタープレイスの価格は、70.55m2~82.34m2の面積に対して、7250万円~9280万円です。

この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
THEパームス祐天寺マスタープレイスの所在地は、世田谷区下馬1丁目で、世田谷公園の近くです。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が530千円、続いて490千円、400千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が70.55m2~82.34m2ですので、路線価方式の土地価格は、37,391,500円~43,640,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:46,739,375円~54,550,250円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

THEパームス祐天寺マスタープレイスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が70.55m2~82.34m2であることから、1室あたりの建物工事費は23,963,860円~27,968,592円と計算できます。

  • 建物の工事費:23,963,860円~27,968,592円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:46,739,375円~54,550,250円
  • 建物の工事費:23,963,860円~27,968,592円
  • 合計:70,343,235~82,518,842

THEパームス祐天寺マスタープレイスの販売価格は、7250万円~9280万円でしたので、販売経費と利益の上乗せ金額は、200万円~2000万円ということになります。
中目黒までギリギリ歩くことができるので、この立地でこの価格であれば、妥当にも思えます。

ただ、デベロッパーのブランドが低いことが若干気になります。
最寄りが渋谷から3駅の祐天寺ですので、駅から若干遠いもののやや強気なのかもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
THEパームス祐天寺マスタープレイスの販売価格の中央値は8,265万円、専有面積は76.45㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は356.8万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がTHEパームス祐天寺マスタープレイスなのですが、赤いラインのやや上側にあることが分かります。
このことからも、やや割高感のある物件であることが予想されます。

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