ザ・グローベル 大森山王の3148~4288万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
ザ・グローベル 大森山王
所在地
東京都大田区山王3-1481番1他(地番)
交通
(1)JR京浜東北線「大森」駅より徒歩6分
(2)京浜急行本線「大森海岸」駅より徒歩14分
(3)東急池上線「池上」駅より東急バス約11分、「山王三丁目」バス停下車徒歩2分
総戸数
34戸(特定分譲住戸2戸、薬師堂含む)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・5階建(陸屋根、共同住宅、寺院)
間取り
1K・1LDK(1K+WIC+SIC~1LDK+WIC+SIC)
専有面積
30m2~37.66m2
価格
3148万円~4288万円
管理費
1万3680円~1万6880円/月
管理準備金
1万3680円~1万6880円(一括払い)
修繕積立金
4050円~5080円/月
修繕積立基金
28万3500円~35万5600円(一括払い)
用途地域
商業地域、第一種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年6月27日予定
入居時期
2018年6月27日予定

※販売期:第1期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ザ・グローベル 大森山王の価格は、30m2~37.66m2の面積に対して、3148万円~4288万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ザ・グローベル 大森山王の所在地は、大田区山王3丁目で、大森駅から徒歩6分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が400千円、続いて390千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が30m2~37.66m2ですので、路線価方式の土地価格は、12,000,000円~15,064,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:15,000,000円~18,830,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ザ・グローベル 大森山王の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が30m2~37.66m2であることから、1室あたりの建物工事費は10,190,160円~12,792,048円と計算できます。

  • 建物の工事費:10,190,160円~12,792,048円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:15,000,000円~18,830,000円
  • 建物の工事費:10,190,160円~12,792,048円
  • 合計:25,190,160円~31,622,048円

ザ・グローベル 大森山王の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、3148万円~4288万円です。
つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、600万円~1100万円と予想されます。

一見、手の届きやすい価格に設定されていると思ってしまいますが、一部屋の専有面積が狭いことを考えると、比較的割高に設定されている可能性が高いです。

駅からは徒歩6分の立地ですので、魅力的であることは確かだと思いますが、それほどのプレミアムはないような気がします。
特に、4,000万円を超えるような部屋については、高値掴みとなってしまう可能性がありますので、十分に注意しましょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ザ・グローベル-大森山王の販売価格の中央値は3718万円、専有面積は33.83㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は362.7万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がザ・グローベル-大森山王なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことから、他のマンションに比べても割高価格で販売されていることが予想されます。

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