シンビエンス新百合ヶ丘の3598～4398万円は割高？割安？

マンション概要

名称

シンビエンス新百合ヶ丘

所在地

神奈川県川崎市麻生区王禅寺西５-2294-1、他（地番）、神奈川県川崎市麻生区王禅寺西5-1（以下未定・住居表示）竣工時に確定

交通

小田急線「新百合ヶ丘」駅より徒歩14分

総戸数

31戸（他管理員室1戸）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・6階建

間取り

2LDK+S（納戸）～3LDK+S（納戸）

専有面積

60.84m2～70.46m2

価格

3598万円～4398万円

管理費

7360円～8530円／月

修繕積立金

4680円～5430円／月

修繕積立基金

28万800円～32万5800円（一括払い）

用途地域

第一種低層住居専用地域、第一種住居地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年2月下旬予定

入居時期

2019年3月下旬予定

※販売期：第2期1次の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、シンビエンス新百合ヶ丘の価格は、60.84m2～70.46m2の面積に対して、3598万円～4398万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
シンビエンス新百合ヶ丘の所在地は、川崎市麻生区王禅寺西５丁目で、新百合ヶ丘駅から徒歩14分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が185千円の道路に隣接しています。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が60.84m2～70.46m2ですので、路線価方式の土地価格は、11,255,400円～13,035,100円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：14,069,250円～16,293,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

シンビエンス新百合ヶ丘の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が60.84m2～70.46m2であることから、１室あたりの建物工事費は16,821,530円～19,481,344円と計算できます。

• 建物の工事費：16,821,530円～19,481,344円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：14,069,250円～16,293,875円
• 建物の工事費：16,821,530円～19,481,344円
• 合計：30,890,780円～35,775,219円

それに対して、販売価格は3598万円～4398万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が500万円～800万円程度乗せられていることが予想されます。

駅からの距離、ブランド、アドレス、どれをとっても飛び抜けて魅力的なものがないと思いますので、価格設定もそれを加味したものになっているでしょう。
販売価格としては、非常に納得感があります。

割高感は全くないため、このエリアに住みたい人にとっては、お買い得な物件だと思います。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えて良いでしょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
シンビエンス新百合ヶ丘の販売価格の中央値は3998万円、専有面積は65.65㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は201.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がシンビエンス新百合ヶ丘なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションに比べて割安価格で販売されていることが予想されます。