サンウッド青山の17680万円は割高？割安？

マンション概要

名称

サンウッド青山

所在地

東京都港区赤坂８-153（地番）

交通

東京メトロ銀座線・半蔵門線、都営大江戸線「青山一丁目」駅より徒歩3分

総戸数

12戸

構造・階数

鉄筋コンクリート造・9階地下1階建

間取り

1LDK

専有面積

77.1m2

価格

1億7680万円

管理費

4万3790円／月

管理準備金

4万3790円（一括払い）

修繕積立金

9250円／月

修繕積立基金

74万2560円（一括払い）

用途地域

第二種住居地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2018年12月下旬予定

入居時期

2019年1月下旬予定

※販売期：2018年5月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、サンウッド青山の価格は、77.1m2の面積に対して、1億7680万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
サンウッド青山の所在地は、港区赤坂８丁目で、青山一丁目駅から徒歩８分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、３つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が1,460千円、続いて1,270千円、1,120千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が77.1m2ですので、路線価方式の土地価格は、112,566,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：140,707,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

サンウッド青山の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が77.1m2であることから、１室あたりの建物工事費は26,188,711円と計算できます。

• 建物の工事費：26,188,711円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：140,707,500円
• 建物の工事費：26,188,711円
• 合計：166,896,211円

それに対して、販売価格は1億7680万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1000万円程度乗せられていることが予想されます。

アドレス、利便性を考えれば、この程度の上乗せであれば割安のように感じます。
デベロッパーのブランド力に多少欠けますが、デベロッパーさえ気にしなければ文句なしの物件だと思います。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えても良いのではないでしょうか。