サングランデ ザ・レジデンス千葉の2798～4418万円は割高？割安？

マンション概要

名称

サングランデ　ザ・レジデンス千葉 イーストレジデンス(第II工区)

所在地

千葉県千葉市中央区千葉港238-2（地番）

交通

(1)千葉都市モノレール「市役所前」駅より徒歩2分
(2)JR総武線・総武線快速・総武本線・外房線・内房線・成田線・千葉都市モノレール「千葉」駅より徒歩13分
(3)JR京葉線「千葉みなと」駅より徒歩10分
(4)京成千葉線「新千葉」駅より徒歩12分
(5)京成千葉線・京成千原線「千葉中央」駅より徒歩13分
(6)京成千葉線「京成千葉」駅より徒歩14分

総戸数

188戸（ウエストレジデンス(第I工区)98戸、イーストレジデンス(第II工区)90戸）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・15階建

間取り

3LDK～4LDK

専有面積

70.2m2～85.02m2

価格

2798万円～4418万円

管理費

1万200円～1万2300円／月

管理準備金

2万400円～2万4600円（一括払い）

修繕積立金

6700円～8100円／月

修繕積立基金

33万5000円～40万5000円（一括払い）

用途地域

商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年2月下旬予定

入居時期

2019年4月上旬予定

※販売期：第2期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、サングランデ　ザ・レジデンス千葉の価格は、70.2m2～85.02m2の面積に対して、2798万円～4418万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
サングランデ　ザ・レジデンス千葉の所在地は、千葉市中央区千葉港で、市役所前駅から徒歩2分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が１３０千円の道路に隣接しています。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が70.2m2～85.02m2ですので、路線価方式の土地価格は、9,126,000円～11,052,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：11,407,500円～13,815,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

サングランデ　ザ・レジデンス千葉の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、千葉県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり242,765円の費用が発生します。

専有面積が70.2m2～85.02m2であることから、１室あたりの建物工事費は17,042,103円～20,639,880円と計算できます。

• 建物の工事費：17,042,103円～20,639,880円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：11,407,500円～13,815,750円
• 建物の工事費：17,042,103円～20,639,880円
• 合計：28,449,603円～34,455,630円

それに対して、販売価格は2798万円～4418万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、部屋によっては販売経費と利益の上乗せが存在せず、上乗せは多くても1000万円程度であることが予想されます。

現実的に利益と経費の上乗せが存在しないことはないと思いますが、割安で販売されていることは確かだとおもわれます。
最寄り駅までは徒歩2分で、千葉駅も徒歩圏内ということを考えると、お買い得な価格設定がされているのではないでしょうか。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてもよいと思います。