サンクレイドル横濱妙蓮寺の2898~3728万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
サンクレイドル横濱妙蓮寺
所在地
神奈川県横浜市鶴見区東寺尾1-1518番、1519番、1520番1(地番)
交通
(1)東急東横線・JR横浜線「菊名」駅より横浜市営バス約7分「内路」バス停下車徒歩3分
(2)JR京浜東北線「鶴見」駅より川崎臨港バス約13分「内路」バス停下車徒歩2分
(3)東急東横線「妙蓮寺」駅より徒歩18分
(4)JR横浜線「大口」駅より徒歩18分
総戸数
58戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・6階建
間取り
2LDK・3LDK
専有面積
58.64m2~68.08m2
価格
2898万円~3728万円
管理費
1万40円~1万1530円/月
管理準備金
9270円~1万760円(一括払い)
修繕積立金
5860円~6810円/月
修繕積立基金
31万6440円~36万7740円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年11月下旬予定
入居時期
2018年11月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、サンクレイドル横濱妙蓮寺の価格は、58.64m2~68.08m2の面積に対して、2898万円~3728万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
サンクレイドル横濱妙蓮寺の所在地は、横浜市鶴見区東寺尾で、妙蓮寺駅から徒歩18分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が170千円の道路に隣接しております。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が58.64m2~68.08m2ですので、路線価方式の土地価格は、9,968,800円~11,573,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:12,461,000円~14,467,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

サンクレイドル横濱妙蓮寺の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が58.64m2~68.08m2であることから、1室あたりの建物工事費は16,213,256円~18,823,303円と計算できます。

  • 建物の工事費:16,213,256円~18,823,303円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:12,461,000円~14,467,000円
  • 建物の工事費:16,213,256円~18,823,303円
  • 合計:28,674,256円~33,290,303円

それに対して、販売価格は2898万円~3728万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が30万円~400万円程度乗せられていることが予想されます。

かなり弱気の価格設定ですね。
土地を安く仕入れることができたのだと思いますが、割高感が全くありません。

ただ、マンションとしての魅力も低いことが予想されます。
最寄り駅まで徒歩18分ですので、なかなか毎日歩ける距離ではありません。
マンションの売り文句も「通勤時間に本数豊富なバスアクセス」ですので、利便性に乏しいのは確実です。
この立地でマンションを買うのであれば、一戸建てを購入したいと思う人が多い気がします。

ただ、マンション自体は割高感は全くないので、気に入った方がいれば前向きに検討してもよいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
サンクレイドル横濱妙蓮寺の販売価格の中央値は3313万円、専有面積は63.36㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は172.6万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がサンクレイドル横濱妙蓮寺なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。

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