サンクレイドル阿倍野阪南町の3498~4988万円は割高?割安?




マンション概要

名称
サンクレイドル阿倍野阪南町
所在地
大阪府大阪市阿倍野区阪南町7丁目5番 他(地番)
交通
地下鉄御堂筋線「西田辺」駅徒歩8分
JR阪和線「鶴ケ丘」駅徒歩8分
総戸数
52戸(他、管理事務室)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・14階建
間取り
3LDK
専有面積
63.63m2~73.61m2
価格
3498万円~4988万円
管理費
1万1370円~1万2880円/月
管理準備金
9610円~1万1120円(一括払い)
修繕積立金
6360円~7360円/月
修繕積立基金
34万3440円~39万7440円(一括払い)
用途地域
第二種中高層住居専用地域、近隣商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年3月上旬予定
入居時期
2019年3月上旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、サンクレイドル阿倍野阪南町の価格は、63.63m2~73.61m2の面積に対して、3498万円~4988万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
サンクレイドル阿倍野阪南町の所在地は、大阪市阿倍野区阪南町7丁目で、西田辺駅から徒歩8分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が255千円、続いて250千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が63.63m2~73.61m2ですので、路線価方式の土地価格は、16,225,650円~18.770,550円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:20,282,063円~23,463,188円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

サンクレイドル阿倍野阪南町の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が63.63m2~73.61m2であることから、1室あたりの建物工事費は14,242,303円~16,476,126円と計算できます。

  • 建物の工事費:14,242,303円~16,476,126円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:20,282,063円~23,463,188円
  • 建物の工事費:14,242,303円~16,476,126円
  • 合計:34,524,365円~39,939,314円

それに対して、販売価格は3498万円~4988万円です。
ということは、簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が50万円~1000万円程度乗せられていることが予想されます。

もし、4988万円の部屋が高層階でなければ、間違いなく割高ですが、おそらく最上階だと予想されますので、価格設定としては妥当であるように思えます。
最上階で、販売経費と利益の合算が1000万円程度であれば、まあ納得です。
この物件に関しては戸数も少ないですし、販売側からすると、そのくらいは乗せたいというのが本音でしょう。
不当な値段設定ではないと思いますので、購入を検討しているのであれば、前向きに考えてみてはいかがでしょうか?

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
サンクレイドル阿倍野阪南町の販売価格の中央値は4243万円、専有面積は68.62㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は204.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がサンクレイドル阿倍野阪南町なのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことからも、大阪市内の他のマンションと比べても標準的な水準で販売価格が設定されていることが予想されます。