蘆花公園ザ・レジデンスの5348~9968万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
蘆花公園 ザ・レジデンス
所在地
[フォレストコート]世田谷区粕谷2丁目255-1(地番)他1筆
[ブライトコート]世田谷区粕谷2丁目105-1(地番)
交通
(1)京王線「芦花公園」駅(南口)より徒歩6分(フォレストコート)、徒歩7分(ブライトコート)
(2)京王線「千歳烏山」駅(南口)より徒歩10分
総戸数
389戸((フォレストコート)280戸、(ブライトコート)109戸)
構造・規模
[フォレストコート]地上9階建 [ブライトコート]RC造・地上8階建
間取り
2LDK~4LDK
専有面積
57.59m2~96.52m2
価格
5348万円~9968万円
管理費
1万5150円~2万5400円/月
管理準備金
1万5150円~2万5400円(一括払い)
修繕積立金
6050円~1万150円/月
修繕積立基金
60万4700円~101万3460円(一括払い)
用途地域
第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年1月建物完成済
入居時期
2018年3月上旬予定

※2018年2月の情報(フォレストコート)を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、蘆花公園 ザ・レジデンス(フォレストコート)の価格は、57.59m2~96.52m2の面積に対して、5348万円~9968万円です。

この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
蘆花公園 ザ・レジデンスの所在地は、世田谷区粕谷2丁目のあたりで、区立芦花中学校、区立芦花小学校と隣接している場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、4つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が400千円、続いて350千円、330千円、320千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が57.59m2~96.52m2ですので、路線価方式の土地価格は、23,036,000円~38,608,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:28,795,000円~48,260,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

蘆花公園 ザ・レジデンスの構造は、RC造、つまり鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が57.59m2~96.52m2であることから、1室あたりの建物工事費は19,561,710円~32,785,141円と計算できます。

  • 建物の工事費:19,561,710円~32,785,141円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:28,795,000円~48,260,000円
  • 建物の工事費:19,561,710円~32,785,141円
  • 合計:48,356,710円~81,045,141円

では、蘆花公園 ザ・レジデンスの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、5348万円~9968万円です。
つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、500万円~1800万円ということになります。

蘆花公園 ザ・レジデンスのデベロッパーは、三菱地所と野村不動産ですので、ブランド力は文句なしです。
ブランド力を考慮すればすごく割高とは思いませんが、利益はしっかり上乗せされているようですね。
特に販売価格1億円に迫る部屋については、原価と売価で開きがあると思いますので、購入は慎重に検討しましょう。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
蘆花公園-ザ・レジデンスの販売価格の中央値は7658万円、専有面積は77.06㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は328.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点が蘆花公園-ザ・レジデンスなのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、やや割高価格で販売されていることが予想されます。

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