マンション概要

名称
リビオレゾン東陽町ステーションプレミア
所在地
東京都江東区東陽2-2-32、新砂1-2-115(地番)
交通
東京メトロ東西線「東陽町」駅3番出口より徒歩3分
総戸数
93戸    
構造・規模
鉄筋コンクリート造 地上11階建
間取り
1LDK~3LDK
専有面積
33.61m2~67.61m2
価格
3390万円~6540万円
管理費
8730円~1万7570円/月
管理準備金
8730円~1万7570円(一括払い)
修繕積立金
4030円~8110円/月
修繕積立基金
26万8800円~54万800円(一括払い)
用途地域
準工業地域
権利形態
所有権の共有     
完成時期
2019年1月上旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、リビオレゾン東陽町ステーションプレミアの価格は、33.61m2~67.61m2の面積に対して、3390万円~6540万円です。

この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
リビオレゾン東陽町ステーションプレミアの所在地は江東区東陽2丁目で、東陽町駅から3分という立地です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が400千円、続いて310千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が33.61m2~67.61m2ですので、路線価方式の土地価格は、13,444,000万円~27,044,000万円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:16,805,000円~33,805,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

リビオレゾン東陽町ステーションプレミアの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が33.61m2~67.61m2であることから、1室あたりの建物工事費は11,416,376円~22,965,224円と計算できます。

  • 建物の工事費:11,416,376円~22,965,224円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:16,805,000円~33,805,000円
  • 建物の工事費:11,416,376円~22,965,224円
  • 合計:28,221,376円~56,770,224円





リビオレゾン東陽町ステーションプレミアの販売価格はというと、3390万円~6540万円です。
つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、568万円~863万円程度ということになります。

東陽町は現在のマンション市場の中ではホットな地域です。
駅から徒歩3分というプレミアムを考えると、決して高くないような気がします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
リビオレゾン東陽町ステーションプレミアの販売価格の中央値は4965万円、専有面積は50.61㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は323.7万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がリビオレゾン東陽町ステーションプレミアなのですが、赤いラインのやや上側にあることが分かります。
路線価との相関をみるとやや割高という結果ですが、駅から徒歩3分という駅近プレミアムを考えると、販売価格としては妥当なのではないでしょうか。
不当に多くの利益が上乗せされているわけではないので、購入を前向きに考えても良いと思います。