マンション概要

名称
リバーガーデン福島 木漏れ日の丘 第3街区
所在地
大阪府大阪市福島区鷺洲5丁目12番1、12番5(地番)
交通
阪神本線「野田」駅徒歩7分
地下鉄千日前線「野田阪神」駅徒歩7分
JR東西線「海老江」駅徒歩8分
JR大阪環状線「福島」駅徒歩12分
総戸数
850戸(第1街区:340邸、第2街区:264邸、第3街区:246邸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・20階地下1階建一部鉄骨
間取り
3LDK~4LDK+納戸
専有面積
66.1m2~100.98m2、
予定価格帯
3900万円台~6900万円台
管理費
3590円~4980円/月
管理準備金
2万円(一括払い)
修繕積立金
4890円~7470円/月
修繕積立基金
33万7000円~51万5000円(一括払い)
用途地域
商業地域、準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年9月予定(C棟・D棟)、2019年1月予定(E棟・F棟)、2018年7月予定(A棟・B棟)
入居時期
2019年11月予定(C棟・D棟)、2019年2月予定(E棟・F棟)、2018年8月予定(A棟・B棟)

※販売期:第4期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、リバーガーデン福島 木漏れ日の丘の価格は、66.1m2~100.98m2の面積に対して、3900万円台~6900万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
リバーガーデン福島 木漏れ日の丘の所在地は、大阪市福島区鷺洲5丁目で、野田駅から徒歩4分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、数多くの道路に隣接していますが、最も高い路線価は340千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が66.1m2~100.98m2ですので、路線価方式の土地価格は、22,474,000円~34,333,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:28,092,500円~42,916,500円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

リバーガーデン福島 木漏れ日の丘の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が66.1m2~100.98m2であることから、1室あたりの建物工事費は14,795,163円~22,602,353円と計算できます。

  • 建物の工事費:14,795,163円~22,602,353円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:28,092,500円~42,916,500円
  • 建物の工事費:14,795,163円~22,602,353円
  • 合計:42,887,663円~65,518,853円





それに対して、販売価格は3900万円台~6900万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せは部屋によっては存在しない計算になってしまいます。
100㎡を超える部屋についても、利益の上乗せは僅かということになります。

おそらく、土地を安く仕入れることができたのでしょう。
もしくは、部屋数が多いので、一部屋当たりの利益の上乗せを低く抑えているのかもしれません。

いづれにせよ、建設地の実力以下の価格で販売されていることには間違いないので、購入は前向きに考えてみてはいかがでしょうか?

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
リバーガーデン福島木漏れ日の丘の販売価格の中央値は5400万円、専有面積は83.54㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は213.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がリバーガーデン福島木漏れ日の丘なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、大阪市内の他のマンションと比べても割安価格で販売されていることが予想されます。