レジデンシャル東中野の5800~8400万円台は割高?割安?




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マンション概要

名称
レジデンシャル東中野
所在地
東京都中野区東中野1-97-6他(地番)
交通
(1)JR中央・総武線「東中野」駅徒歩2分
(2)都営大江戸線「東中野」駅徒歩3分
(3)東京メトロ東西線「落合」駅徒歩10分
(4)JR山手線「新宿駅」駅よりバス約20分「東中野駅西口」バス停下車徒歩3分
総戸数
37戸(他、管理事務室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・14階建
間取り
2LDK~3LDK
専有面積
54.43m2~66.03m2
予定価格帯
5800万円台~8400万円台
管理費
1万6400円~1万9900円/月
管理準備金
2万1800円~2万6500円(一括払い)
修繕積立金
7080円~8590円/月
修繕積立基金
38万2000円~46万3000円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年4月下旬予定
入居時期
2019年5月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、レジデンシャル東中野の価格は、54.43m2~66.03m2の面積に対して、5800万円台~8400万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
レジデンシャル東中野の所在地は、中野区東中野1丁目で、東中野駅から徒歩2分の駅近物件です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が690千円、続いて510千円、420千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が54.43m2~66.03m2ですので、路線価方式の土地価格は、37,556,700円~45,560,700円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:46,945,875円~56,950,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

レジデンシャル東中野の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が54.43m2~66.03m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,488,347円~22,428,542円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,488,347円~22,428,542円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:46,945,875円~56,950,875円
  • 建物の工事費:18,488,347円~22,428,542円
  • 合計:65,434,222円~79,379,417円

それに対して、レジデンシャル東中野の販売価格は、5800万円台~8400万円台です。

東中野駅から徒歩2分の立地ということで、利益をかなり乗せて販売されていると思ったのですが、このマンションは割安に販売されているようです。

もしかしたら、土地の仕入れ価格を抑えることができたのかもしれませんね。
また、デベロッパーの知名度が低いことで、多少低めの価格設定となっているかもしれません。

かなりの駅近物件ですし、購入を検討しているのであれば、前向きに検討してよいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
レジデンシャル東中野の販売価格の中央値は7100万円、専有面積は60.23㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は389.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がレジデンシャル東中野なのですが、赤いラインの線上にあることが分かります。
このことから、他のマンションと比べても平均的な水準で販売されていることが言えるでしょう。
駅徒歩2分という立地を考えると、割安であると判断できるような気がします。

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