ルネ加島駅前パークフロントの3088~4318万円は割高?割安?




マンション概要

名称
ルネ加島駅前パークフロント
所在地
大阪府大阪市西淀川区竹島3丁目12番(地番)
交通
JR東西線「加島」駅徒歩1分
総戸数
98戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・15階建
間取り
2LDK~4LDK
専有面積
60.52m2~78.73m2
価格
3088万円~4318万円
管理費
7570円~9840円/月
管理準備金
1万5000円(一括払い)
修繕積立金
4840円~6300円/月
修繕積立基金
29万400円~37万8000円(一括払い)
用途地域
第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月中旬予定
入居時期
2019年2月下旬予定

※販売期:第2期2次期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、ルネ加島駅前パークフロントの価格は、60.52m2~78.73m2の面積に対して、3088万円~4318万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
ルネ加島駅前パークフロントの所在地は、大阪市西淀川区竹島3丁目で、加島駅から徒歩1分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、4つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が135千円、続いて115千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が60.52m2~78.73m2ですので、路線価方式の土地価格は、8,170,200円~10,628,550円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:10,212,750円~13,285,688円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

ルネ加島駅前パークフロントの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり223,830円の費用が発生します。

専有面積が60.52m2~78.73m2であることから、1室あたりの建物工事費は13,546,192円~17,622,136円と計算できます。

  • 建物の工事費:13,546,192円~17,622,136円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:10,212,750円~13,285,688円
  • 建物の工事費:13,546,192円~17,622,136円
  • 合計:23,758,942円~30,907,823円

それに対して、販売価格は3088万円~4318万円です。
ということは、簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が700万円~1200万円程度乗せられていることが予想されます。

若干高くも感じますが、駅から徒歩1分の立地を考えると、妥当な価格設定かもしれません。
駅から徒歩1分という物件はなかなかありませんから、希少であることは間違いありません。
不当に利益が上乗せされている訳ではないと思いますので、購入を検討しているのであれば前向きに考えても大丈夫だと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
ルネ加島駅前パークフロントの販売価格の中央値は3703万円、専有面積は69.63㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は175.5万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている大阪市の33の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がルネ加島駅前パークフロントなのですが、赤いラインのやや下側にあることが分かります。
路線価を基準にすると少し高めにも感じますが、他のマンションと比べるとやや割安であることが分かります。
購入を検討している方がいれば、前向きに考えても良いと思います。