マンション概要

名称
リリーゼ南浦和(イースト・ウエスト) イースト
所在地
埼玉県さいたま市南区根岸1-3-11(地番)埼玉県さいたま市南区根岸1-3以下未定(住居表示)(イースト)、埼玉県さいたま市南区根岸1-2-10(地番)埼玉県さいたま市南区根岸1-2以下未定(住居表示)(ウエスト)
交通
JR京浜東北線・武蔵野線「南浦和」駅より徒歩7分(イースト・ウエスト)
総戸数
(20戸/イースト)(ほかに管理事務室1戸)、(33戸/ウエスト)(ほかに管理事務室1戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・11階建(イースト)、鉄筋コンクリート造・12階建(ウエスト)
間取り
3LDK
専有面積
65.94m2・67.05m2
予定価格
4490万円~5290万円
管理費
1万4800円・1万5000円/月
管理準備金
1万4800円・1万5000円(一括払い)
修繕積立金
7800円・8000円/月
修繕積立基金
36万9400円・37万5500円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月下旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:第1期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、リリーゼ南浦和の価格は、65.94m2・67.05m2の面積に対して、4490万円~5290万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
リリーゼ南浦和の所在地は、さいたま市南区根岸1丁目で、南浦和駅から徒歩7分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
イーストとウエストがありますが、路線価図をみると、300千円が最も高い路線価になります。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が65.94m2・67.05m2ですので、路線価方式の土地価格は、19,782,000円~20,115,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:24,727,500円~25,143,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

リリーゼ南浦和の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、埼玉県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり252,085円の費用が発生します。

専有面積が65.94m2・67.05m2であることから、1室あたりの建物工事費は16,622,485円~16,902,299円と計算できます。

  • 建物の工事費:16,622,485円~16,902,299円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:24,727,500円~25,143,750円
  • 建物の工事費:16,622,485円~16,902,299円
  • 合計:41,349,985円~42,046,049円





それに対して、販売価格は4490万円~5290万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が300万円~1100万円程度乗せられていることが予想されます。

駅徒歩7分の立地という、至って普通の立地ですので、利益の乗せ幅も大きくもなく少なくもなくといった印象です。
割高感はそれほど感じない物件ですので、購入を検討しているのであれば前向きに考えてみてはいかがでしょうか、