マンション概要

名称
レーベン新小岩innovia
所在地
東京都江戸川区本一色1-70-1他(地番)、東京都江戸川区本一色1-34-16(住居表示)
交通
(1)JR総武線「新小岩」駅徒歩17分、専用シャトルバス約8分(エントランスから新小岩駅)
(2)東京メトロ東西線「葛西」駅より都営バス28分「菅原橋」停徒歩2分
(3)都営新宿線「篠崎」駅より京成バス11分「菅原橋」停徒歩2分
総戸数
197戸(他、管理事務室1戸)
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上11階
間取り
3LDK      
専有面積
65.88m2~80.94m2
価格
3398万円~4298万円
管理費
1万4400円~1万7600円/月
管理準備金
1万4400円~1万7600円(一括払い)
修繕積立金
5540円~6780円/月      
修繕積立基金
34万5600円~42万2400円(一括払い)
用途地域
準工業地域、近隣商業地域
権利形態
所有権の共有      
完成時期
2017年2月       
入居時期
即入居可(諸手続き完了後)

※販売期:第6期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、レーベン新小岩innoviaの価格は、65.88m2~80.94m22の面積に対して、3398万円~4298万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
レーベン新小岩innoviaの所在地は、江戸川区本一色1丁目で、中央森林公園の近くです。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が210千円、続いて205千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が65.88m2~80.94m2ですので、路線価方式の土地価格は、13,834,800円~16,997,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:17,293,500円~21,246,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

レーベン新小岩innoviaの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が65.88m2~80.94m2であることから、1室あたりの建物工事費は22,377,591円~27,493,052円と計算できます。

  • 建物の工事費:22,377,591円~27,493,052円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:17,293,500円~21,246,750円
  • 建物の工事費:22,377,591円~27,493,052円
  • 合計:39,671,091円~48,739,802円





レーベン新小岩innoviaの販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、3398万円~4298万円です。
路線価を210千円の前提を置いて計算すると、販売経費や利益の上乗せが存在しない計算になってしまいます。

土地を安くできたのかもしれませんが、この値段ですと、デベロッパーは赤字である可能性もあります。

まあ、2017年2月に完成したマンションがこれほど低い値段でも売れ残っているということは、魅力がないと捉えることもできてしまいますが・・・

転売を考えると不安は残りますが、割安であることは間違いないと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
レーベン新小岩innoviaの販売価格の中央値は4100万円、専有面積は73.41㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は184.3万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数はまだ少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がレーベン新小岩innoviaなのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが予想されます。