プラウドシティ大田六郷の5138～5488万円は割高？割安？

マンション概要

名称

プラウドシティ大田六郷

所在地

東京都大田区西六郷３-1-1（プラザ街区）、2-1（フォレスト街区）（地番）

交通

（1）京浜急行本線「雑色」駅より徒歩10分（プラザ街区）、徒歩12分（フォレスト街区）
（2）京浜急行本線「六郷土手」駅より徒歩9分（プラザ街区）、徒歩10分（フォレスト街区）
（3）JR京浜東北線「蒲田」駅東口より京急バス乗車約9分、「西六郷三丁目」バス停下車徒歩3分（プラザ街区）、「蒲田」駅西口より東急バス乗車約13分、「西六郷三丁目」バス停下車徒歩3分（フォレスト街区）

総戸数

632戸（プラザ街区／166戸・フォレスト街区／466戸）

構造・階数

プラザ街区／鉄筋コンクリート造15階建、フォレスト街区／鉄筋コンクリート造14階建

間取り

3LDK

専有面積

64.62m2～68.36m2

価格

5138万円～5488万円

管理費

1万800円～1万1400円／月

管理準備金

1万5640円～1万6540円（一括払い）

修繕積立金

7040円～7460円／月

修繕積立基金

64万4250円～68万1560円（一括払い）

用途地域

準工業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2017年2月竣工済(フォレスト街区)、2017年6月竣工済(プラザ街区)

入居時期

即入居可(諸手続き完了後)

※販売期：第9期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プラウドシティ大田六郷の価格は、64.62m2～68.36m2の面積に対して、5138万円～5488万円円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プラウドシティ大田六郷の所在地は、大田区西六郷３丁目で、多摩川の河川敷の近くの場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、複数の道路に隣接しています。
そして、一番高い路線価は２９５千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が64.62m2～68.36m2ですので、路線価方式の土地価格は、19,062,900円～20,166,200円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：23,828,625円～25,207,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プラウドシティ大田六郷の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が64.62m2～68.36m2であることから、１室あたりの建物工事費は21,949,605円～23,219,978円と計算できます。

• 建物の工事費：21,949,605円～23,219,978円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：23,828,625円～25,207,750円
• 建物の工事費：21,949,605円～23,219,978円
• 合計：45,778,230円～48,427,728円

プラウドシティ大田六郷の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、5138万円～5488万円です。

１戸当たりの利益の上乗せは約500万円といったところでしょうか。
大手デベロッパーの野村不動産の物件ということを加味すると、非常に割安に感じる価格設定です。

ただ、いろいろな記事や口コミ情報を見ると、この物件の売れ行きは良くないようです。
おそらく値下げ販売が行われていると思いますので、実際の価格はもう少し安いとは思いますが、再販を考えているのであればリスクもそれなりにありますので、購入は慎重に検討することが必要かもしれません。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プラウドシティ大田六郷の販売価格の中央値は5313万円、専有面積は66.49㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は263.7万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプラウドシティ大田六郷なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、割安価格で販売されていることが予想されます。