プラウドシティ日吉レジデンスIの5499～9599万円は割高？割安？

プラウドシティ日吉　レジデンスIというマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
神奈川県横浜市港北区箕輪町２-707-1、28、29（地番）に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称: プラウドシティ日吉　レジデンスI
所在地: 神奈川県横浜市港北区箕輪町２-707-1、28、29（地番）
交通: 東急東横線・目黒線「日吉」駅より徒歩9分（※開発地域北側入口より約690m、入口からレジデンスIエントランスまで約210m/徒歩3分）
総戸数: 362戸（他に非分譲3戸(レジデンスI)　※総計画戸数1320戸予定）
構造・階数: RC20階建（共用棟：鉄骨造2階建、他）
間取り: 2LDK+S（納戸）～4LDK
専有面積: 71.13m2～86.37m2
価格: 5499万円～9599万円
管理費: 2万400円～2万4700円／月
管理準備金: 1万4400円～1万7400円（一括払い）
修繕積立金: 9590円～1万1640円／月
駐車場: 敷地内236台（料金1万5000円～2万円／月、機械式231台、平置4台、身障者優先平置1台、他緊急車・サービス車スペース1台あり／レジデンスI）
駐輪場: 717台収容（料金300円～500円／月）スライド式635台、平置82台、他施設用自転車置場12台、シェアサイクル5台あり（6時間：100円）／レジデンスI
バイク置場: 10台収容（料金3000円／月）屋根付／レジデンスI
用途地域: 準工業地域
完成時期: 2020年2月下旬予定
入居時期: 2020年3月下旬予定

※2019年3月時点の情報を掲載しております
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、プラウドシティ日吉　レジデンスIの販売価格は、71.13m2～86.37m2の面積に対して、5499万円～9599万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
プラウドシティ日吉　レジデンスIの住所は神奈川県横浜市港北区箕輪町２-707-1、28、29（地番）です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、プラウドシティ日吉　レジデンスIの路線価は310,000円ということになります。

出典：国税庁平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、プラウドシティ日吉　レジデンスIの専有面積は71.13m2～86.37m2ですので、路線価方式の土地価格は、22,050,300円～26,774,700円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
27,562,875円～33,468,375円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、プラウドシティ日吉　レジデンスIの構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計（平成30年）によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり263,917円の費用が発生します。
プラウドシティ日吉　レジデンスIの専有面積は71.13m2～86.37m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
18,772,416円～22,794,511円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この２つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということになります。

では、実際に比較してみましょう。
プラウドシティ日吉　レジデンスIの土地の推計値は27,562,875円～33,468,375円、工事費の推計値は18,772,416円～22,794,511円ですので、合計で46,335,291円～56,262,886円となります。
そして、実際の販売価格は5499万円～9599万円です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、8,654,709円～39,727,114円であることが予想されます。