プラウドシティ越中島の5869～8599万円は割高？割安？

マンション概要

名称: プラウドシティ越中島
所在地: 東京都江東区越中島２-15-1(アクアテラス)、江東区越中島3-4-8(ブライトテラス)（地番）
交通: （1）東京メトロ東西線「門前仲町」駅より徒歩11分（アクアテラス、以下A）、徒歩12分（ブライトテラス、以下B）
（2）JR京葉線「越中島」駅より徒歩4分（A）、徒歩6分（B）
（3）東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より徒歩17分（A・B）
（4）東京メトロ有楽町線「月島」駅より徒歩17分（A）、徒歩18分（B）
（5）東京メトロ有楽町線「豊洲」駅より、都営バス乗車約7分、「都立三商前」バス停下車徒歩2分（A・B）
（6）JR山手線「東京」駅より都営バス乗車約22分、「不動尊前」バス停下車徒歩11分（A）、徒歩12分（B）
総戸数: 305戸（A／222戸・B／83戸）
構造・規模: 鉄筋コンクリート地上15階
間取り: 2LDK～4LDK　
専有面積: 63.98m2～82.2m2
価格: 5869万円～8599万円
管理費: 1万3400円～1万7200円／月
管理準備金: 1万6320円～2万960円（一括払い）
修繕積立金: 7230円～1万120円／月
修繕積立基金: 86万530円～109万9840円（一括払い）
用途地域: 準工業地域
権利形態: 所有権の共有　　　
完成時期: 2019年1月下旬予定
入居時期: 2019年3月下旬予定

※販売期第２期２次期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

物件概要より、プラウドシティ越中島の価格は、63.98m2～82.2m2の面積に対して、5869万円～8599万円です。

この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プラウドシティ越中島の所在地は、江東区越中島２丁目で、区立越中島小学校の向かいに位置しています。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が390千円、続いて285千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が63.98m2～82.2m2ですので、路線価方式の土地価格は、24,952,200円～32,058,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

次に建物価格を査定してみましょう。

プラウドシティ越中島の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が63.98m2～82.2m2であることから、１室あたりの建物工事費は21,732,215円～27,921,038円と計算できます。

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

では、プラウドシティ越中島の販売価格を改めて確認しましょう。
販売価格は、5869万円～8599万円です。
販売経費と利益の上乗せ金額は、１室あたり577万円～1800万円程度でしょうか。

さすがは、野村不動産のプラウドですね。
強気な価格設定がされています。

特に、高層階の広い部屋には、がっつり利益を乗せていることが予想されます。
マンションブランドを気にするのであれば、このくらいの利益の上乗せは仕方ないですが、ブランドを気にしないのであれば、他のマンションを選択肢に考えた方がよいと思います。

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プラウドシティ越中島の販売価格の中央値は7234万円、専有面積は73.09㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は326.6万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数はまだ少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプラウドシティ越中島なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、やや割高に販売価格が設定されていることが予想されます。