プラウド浦和常盤テラスの4899～6039万円は割高？割安？

マンション概要

名称

プラウド浦和常盤テラス

所在地

埼玉県さいたま市浦和区常盤１-26-2他8筆（地番）

交通

JR京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン「浦和」駅より徒歩8分、北口より徒歩7分（利用可能時間7:00AM～0:15AM、ICカード専用）

総戸数

66戸（うち非分譲住戸7戸）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・12階建

間取り

3LDK

専有面積

67.86m2～70.99m2

価格

4899万円～6039万円

管理費

1万4900円～1万5600円／月

管理準備金

2万2500円～2万3500円（一括払い）

修繕積立金

9640円～1万90円／月

修繕積立基金

76万円～79万5100円（一括払い）

用途地域

商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年1月下旬予定

入居時期

2019年2月下旬予定

※販売期：2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プラウド浦和常盤テラスの価格は、67.86m2～70.99m2の面積に対して、4899万円～6039万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プラウド浦和常盤テラスの所在地は、さいたま市浦和区常盤１丁目で、浦和駅から徒歩８分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、２つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が２６０千円、続いて２４０千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が67.86m2～70.99m2ですので、路線価方式の土地価格は、17,643,600円～18,457,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：22,054,500円～23,071,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プラウド浦和常盤テラスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、埼玉県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり252,085円の費用が発生します。

専有面積が67.86m2～70.99m2であることから、１室あたりの建物工事費は17,106,488円～17,895,514円と計算できます。

• 建物の工事費：17,106,488円～17,895,514円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：22,054,500円～23,071,750円
• 建物の工事費：17,106,488円～17,895,514円
• 合計：39,160,988円～40,967,264円

それに対して、販売価格は4899万円～6039万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1000万円～1950万円程度乗せられていることが予想されます。

さすがは野村不動産のプラウドですね。
利益が多く乗せられていることが予想されます。

ブランド力は確かであることは認めますが、駅からの距離を考えると、どうしても割高感を感じてしまいます。
総戸数が少ないので、１戸当たりの利益が大きくなってしまったのかもしれませんね。
東京23区とそんなに変わらない価格設定のように感じます。

デベロッパーのブランドを重視しないのであれば、慎重に検討することをおすすめします。