プラウド日本橋富沢町の7049~7749万円は割高?割安?




マンション概要

名称
プラウド日本橋富沢町
所在地
東京都中央区日本橋富沢町10-4(地番)
交通
(1)東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅より徒歩3分
(2)都営新宿線「馬喰横山」駅より徒歩6分
(3)都営浅草線「東日本橋」駅より徒歩6分
(4)JR総武線「馬喰町」駅より徒歩8分
(5)東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅より徒歩8分
総戸数
60戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・13階地下1階建
間取り
2LDK
専有面積
55.18m2~56.65m2
価格
7049万円~7749万円
管理費
1万7900円~1万8400円/月
管理準備金
2万6400円~2万7100円(一括払い)
修繕積立金
8820円~9060円/月
修繕積立基金
70万6300円~72万5100円(一括払い)
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月下旬予定
入居時期
2019年3月下旬予定

※販売期:2018年5月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プラウド日本橋富沢町の価格は、55.18m2~56.65m2の面積に対して、7049万円~7749万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プラウド日本橋富沢町の所在地は、中央区日本橋富沢町で、人形町駅から徒歩3分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が940千円、続いて700千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が55.18m2~56.65m2ですので、路線価方式の土地価格は、51,869,200円~53,251,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:64,836,500円~66,563,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プラウド日本橋富沢町の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が55.18m2~56.65m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,743,101円~19,242,419円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,743,101円~19,242,419円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:64,836,500円~66,563,750円
  • 建物の工事費:18,743,101円~19,242,419円
  • 合計:83,579,601円~85,806,169円

それに対して、販売価格は7049万円~7749万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益がの上乗せが存在しない計算になってしまいます。

路線価を基準に考えたとき、土地を安く仕入れることができたのでしょう。
利便性やデベロッパーのブランド力を考えると、非常にお買い得な物件のように感じます。
購入を検討しているのであれば、前向きに考えてもよいと思います。