プラウド能見台の4998・7998万円は割高?割安?




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マンション概要

名称
プラウド能見台
所在地
神奈川県横浜市金沢区能見台通448-2他(地番)
交通
京浜急行本線「能見台」駅より徒歩5分
総戸数
39戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・6階建
間取り
3LDK・4LDK
専有面積
73.25m2・100.47m2
価格
4998万円・7998万円
管理費
1万6000円・2万1900円/月
管理準備金
3万2400円・4万4400円(一括払い)
修繕積立金
9860円・1万3530円/月
修繕積立基金
98万8900円・135万6300円(一括払い)
用途地域
第一種低層住居専用地域、第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2018年11月下旬予定
入居時期
2018年12月下旬予定

※販売期:2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プラウド能見台の価格は、73.25m2・100.47m2の面積に対して、4998万円・7998万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プラウド能見台の所在地は、横浜市金沢区能見台通で、能見台駅から徒歩5分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、路線価が150千円の道路に隣接しています。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が73.25m2・100.47m2ですので、路線価方式の土地価格は、10,987,500円・15,070,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:13,734,375円・18,838,125円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プラウド能見台の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が73.25m2・100.47m2であることから、1室あたりの建物工事費は20,252,746円・27,778,749円と計算できます。

  • 建物の工事費:20,252,746円・27,778,749円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:13,734,375円・18,838,125円
  • 建物の工事費:20,252,746円・27,778,749円
  • 合計:33,987,121円・46,616,874円

それに対して、販売価格は4998万円・7998万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1600万円・3350万円程度乗せられていることが予想されます。

かなり強気な価格設定ですね。
野村不動産のプラウドではありますが、実力を大きく上回る価格で販売されています。

ブランド力は確かですし、土地の仕入れにお金がかかってしまったのかもしれませんが、割高感を強く感じてしまう物件のように思えます。
購入は慎重に検討することをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プラウド能見台の販売価格の中央値は6498万円、専有面積は86.86㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は246.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプラウド能見台なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションに比べて割高価格で販売されていることが予想されます。

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