プラウド西葛西の5269～6499万円は割高？割安？

マンション概要

名称

プラウド西葛西

所在地

東京都江戸川区西葛西４-3-14（地番）

交通

東京メトロ東西線「西葛西」駅より徒歩8分

総戸数

156戸　　　

構造・規模

鉄筋コンクリート 地上11階

間取り

3LDK　　　

専有面積

70.53m2～78.39m2

価格

5269万円～6499万円

管理費

1万4700円～1万6400円／月

管理準備金

2万300円～2万2600円（一括払い）

修繕積立金

9310円～1万350円／月　　

修繕積立基金

69万8500円～77万6400円（一括払い）

用途地域

近隣商業地域

権利形態

所有権の共有　　

完成時期

2019年1月下旬予定

入居時期

2019年3月中旬予定

※第2期2次の販売期の情報を掲載
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プラウド西葛西の価格は、70.53m2～78.39m2の面積に対して、5269万円～6499万円です。

この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プラウド西葛西の所在地は東京都江戸川区西葛西４丁目で、江戸川区スポーツセンターと隣接している場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価をみると、３方向で道路に隣接しています。
一番高い路線価が310千円、続いて295千円、265千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

それでは実際に計算していきます。
通常、マンション各戸の評価額は、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて算定します。
路線価の計算自体も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が70.53m2～78.39m2ですので、路線価方式の土地価格は、21,864,300円～24,300,900円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格と考えられます。

• 土地の適正価格：27,330,375円～30,376,125円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プラウド西葛西の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が70.53m2～78.39m2であることから、建物価格は23,957,066円～26,626,888円と計算できます。

• 建物の工事費：23,957,066円～26,626,888円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：27,330,375円～30,376,125円
• 建物の工事費：23,957,066円～26,626,888円
• 合計：51,287,441円～57,003,013円

プラウド西葛西の販売価格は、5,269万円～6,499万円です。
つまり、販売経費と利益の上乗せ金額は、150万円～800万円と考えることができます。

販売価格が5,269万円の部屋であれば、設備等を考えると良心的な値段設定といえるでしょう。
高層階の部屋については、そこそこの利益が乗せられていることが予想されますが、許容範囲内でしょう。
不当に高い訳ではないので、購入は前向きに考えてもよいと思います。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プラウド西葛西の第2期2次の販売価格の中央値は5,884万円、専有面積は74.46㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は260.8万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は若干少ないですが、2018年に販売されている東京都の101の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは平均線になります。

オレンジの点がプラウド西葛西なのですが、赤いラインの下側にあることが分かります。
このことからも、プラウド西葛西が多少割安であることが予想されます。