プラウド宮前平の5100～7100万円台は割高？割安？

マンション概要

名称: プラウド宮前平
所在地: 神奈川県川崎市宮前区宮前平２-10-2、4、5（地番）
交通: 東急田園都市線「宮前平」駅より徒歩7分
総戸数: 134戸（他に管理事務室1戸）
構造・階数: 鉄筋コンクリート造・5階地下1階建
間取り: 3LDK～4LDK
専有面積: 71.6m2～85.4m2
予定価格帯: 5100万円台～7100万円台
管理費: 金額未定
管理準備金: 金額未定
修繕積立金: 金額未定
用途地域: 第一種中高層住居専用地域
権利形態: 所有権の共有
完成時期: 2019年2月下旬予定
入居時期: 2019年3月中旬予定

※販売期：第2期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プラウド宮前平の価格は、71.6m2～85.4m2の面積に対して、5100万円台～7100万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プラウド宮前平の所在地は、川崎市宮前区宮前平２丁目で、宮前平駅から徒歩7分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が275千円、続いて270千円、265千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が71.6m2～85.4m2ですので、路線価方式の土地価格は、19,690,000円～23,485,000円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

土地の適正価格：24,612,500円～29,356,250円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プラウド宮前平の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が71.6m2～85.4m2であることから、１室あたりの建物工事費は19,796,541円～23,612,075円と計算できます。

建物の工事費：19,796,541円～23,612,075円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

土地の適正価格：24,612,500円～29,356,250円
建物の工事費：19,796,541円～23,612,075円
合計：44,409,041円～52,968,325円

それに対して、販売価格は5100万円台～7100万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が700万円～1800万円程度乗せられていることが予想されます。

部屋に寄ってのバラつきはありますが、平均して考えると妥当な価格設定ではないでしょうか。
野村不動産のプラウドですので、ブランド力が強いことは確かですので、それを加味すれば許容範囲内の設定のように思えます。
ただ、これほどのお金をだせば、東京都もしくは横浜駅に近いエリアにも住むことができると思ってしまいますが。