プラウド横浜幸ヶ谷の5500~7300万円台は割高?割安?




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マンション概要

名称
プラウド横浜幸ヶ谷
所在地
神奈川県横浜市神奈川区幸ケ谷12-5(地番)
交通
(1)京浜急行本線「神奈川」駅より徒歩6分
(2)東海道本線「横浜」駅より徒歩14分
(3)東急東横線「反町」駅より徒歩8分
(4)京浜東北線「東神奈川」駅より徒歩9分
(5)京浜急行本線「仲木戸」駅より徒歩8分
総戸数
58戸(うち非分譲住戸4戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・7階建
間取り
2LDK~4LDK
専有面積
62.33m2~77.08m2
予定価格帯
5500万円台~7300万円台
管理費
金額未定
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
第一種住居地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年2月上旬予定
入居時期
2019年3月中旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プラウド横浜幸ヶ谷の価格は、62.33m2~77.08m2の面積に対して、5500万円台~7300万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プラウド横浜幸ヶ谷の所在地は、横浜市神奈川区幸ケ谷で、神奈川駅から徒歩6分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が245千円、続いて240千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が62.33m2~77.08m2ですので、路線価方式の土地価格は、15,270,850円~18,884,600円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:19,088,563円~23,605,750円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プラウド横浜幸ヶ谷の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が62.33m2~77.08m2であることから、1室あたりの建物工事費は17,233,497円~21,311,695円と計算できます。

  • 建物の工事費:17,233,497円~21,311,695円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:19,088,563円~23,605,750円
  • 建物の工事費:17,233,497円~21,311,695円
  • 合計:36,322,060円~44,917,445円

それに対して、販売価格は5500万円台~7300万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が1900万円~2900万円程度乗せられていることが予想されます。

かなり強気な価格設定ですね。
まあ、野村不動産のプラウドですから、ある意味仕方ないのかもしれませんが。

まだ、正式な販売価格が公表されていませんが、割高感の強い物件であることは確かだと思います。
土地の仕入れにお金がかかってしまったのかもしれませんが、立地の実力以上の金額で販売されるだろうと思われます。
購入は慎重に検討することをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プラウド横浜幸ヶ谷の販売価格の中央値は6400万円、専有面積は69.71㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は303.0万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプラウド横浜幸ヶ谷なのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションに比べて割高価格で販売されていることが予想されます。

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