プラウド池上の7598・8798万円は割高?割安?




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プラウド池上というマンションがお買い得なのかどうか、路線価をベンチマークにして検討してみました。
東京都大田区池上6-21-29(地番)に建設予定のマンションです。

マンション概要

名称
プラウド池上
所在地
東京都大田区池上6-21-29(地番)
交通
(1)東急池上線「池上」駅より徒歩6分(サブエントランスより)(2)東急池上線「蓮沼」駅より徒歩9分 (3)東急多摩川線「矢口渡」駅より徒歩13分(4)JR京浜東北線「大森」駅よりバス乗車約16分、「池上六丁目」バス停より徒歩1分(5)JR京浜東北線・りんかい線・東急大井町線「大井町」駅よりバス乗車約26分、「池上六丁目」バス停より徒歩1分(6)JR京浜東北線「蒲田」駅よりバス乗車約8分、「池上六丁目」バス停より徒歩1分(7)都営浅草線「西馬込」駅よりバス乗車約15分、「池上六丁目」バス停より徒歩1分(8)JR山手線「品川」駅よりバス乗車約50分、「池上六丁目」バス停より徒歩1分
総戸数
38戸
構造・階数
RC6階建
間取り
3LDK
専有面積
76m2・82.01m2
価格
7598万円・8798万円
管理費
2万2700円・2万4500円/月
管理準備金
4万6100円・4万9800円(一括払い)
修繕積立金
1万480円・1万1310円/月
駐車場
敷地内8台(料金2万5000円~2万8000円/月、機械式6台、平置1台、身障者優先平置1台)
駐輪場
57台収容(料金400円~800円/月)スライドラック式45台、平置12台
バイク置場
5台収容(料金2000円/月)
用途地域
第一種中高層住居専用地域
完成時期
2019年11月下旬予定
入居時期
2020年1月中旬予定

※2019年2月時点の情報を掲載しております
※出典:公式ホームページ、SUUMO

物件価格の妥当性検証

物件概要より、プラウド池上の販売価格は、76m2・82.01m2の面積に対して、7598万円・8798万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。

路線価の確認

まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。
そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。
プラウド池上の住所は東京都大田区池上6-21-29(地番)です。

場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。
実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。
上記前提で考えると、プラウド池上の路線価は380,000円ということになります。

出典:国税庁 平成30年分財産評価基準

土地の市場価格推計

路線価が確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。
物件概要によれば、プラウド池上の専有面積は76m2・82.01m2ですので、路線価方式の土地価格は、28,880,000円~31,163,800円と算定できます。

ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。
つまり、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。

【土地の市場価格推計値】
36,100,000円~38,954,750円

工事費用推計

次にマンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。

物件概要によれば、プラウド池上の構造は、鉄筋コンクリート造です。
ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計(平成30年)によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり324,214円の費用が発生します。
プラウド池上の専有面積は76m2・82.01m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。

【工事費用の推計値】
24,640,264円~26,588,790円

割高割安判定

土地の市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。
この2つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。

ここで注意すべき事項があります。
それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。
マンションを販売するためには、営業の人件費やモデルルーム運営の設備費、広告宣伝費が必要です。
つまり、推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということです。

では、実際に比較してみましょう。
プラウド池上の土地の推計値は36,100,000円~38,954,750円、工事費の推計値は24,640,264円~26,588,790円ですので、合計で60,740,264円~65,543,540円となります。
そして、実際の販売価格は7598万円・8798万円です。
差額、つまり経費と利益の上乗せは、15,239,736円~22,436,460円であることが予想されます。
上乗せ額から考えると、やや強気な販売価格が設定されているような気がしてしまいます。

他のマンションとの比較

積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。

下図は、2018年以降に売りに出された東京都の新築分譲マンション255棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。
※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。

右肩上がりの赤いラインが平均線になります。
路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。
つまり、赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。

ここで、プラウド池上の坪単価の中央値は342万円、路線価は380,000円で、オレンジの点がそれに該当します。
オレンジの点は上側にありますので、プラウド池上は他のマンションに比べると割高で販売されていることが予想されます。

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