プラウド日吉クロスの4598~6878万円は割高?割安?




マンション概要

名称
プラウド日吉クロス
所在地
神奈川県横浜市港北区箕輪町2-797(地番)
交通
(1)東急東横線・目黒線、グリーンライン「日吉」駅より徒歩16分
(2)東急東横線「綱島」駅より徒歩15分
総戸数
58戸
構造・階数
鉄筋コンクリート造・7階建
間取り
3LDK~4LDK
専有面積
68.02m2~78.84m2
価格
4598万円~6878万円
管理費
1万5300円~1万7700円/月
管理準備金
2万7400円~3万1800円(一括払い)
修繕積立金
9660円~1万1200円/月
修繕積立基金
69万5800円~80万6500円(一括払い)
用途地域
準工業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年4月上旬予定
入居時期
2019年5月下旬予定

※販売期:2018年4月時点の先着順情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プラウド日吉クロスの価格は、68.02m2~78.84m2の面積に対して、4598万円~6878万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プラウド日吉クロスの所在地は、横浜市港北区箕輪町2丁目で、日吉駅から徒歩16分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、2つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が220千円、続いて210千円です。


出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が68.02m2~78.84m2ですので、路線価方式の土地価格は、14,964,400円~17,344,800円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:18,705,500円~21,681,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プラウド日吉クロスの構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、神奈川県の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり276,488円の費用が発生します。

専有面積が68.02m2~78.84m2であることから、1室あたりの建物工事費は18,806,714円~21,798,314円と計算できます。

  • 建物の工事費:18,806,714円~21,798,314円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:18,705,500円~21,681,000円
  • 建物の工事費:18,806,714円~21,798,314円
  • 合計:37,512,214円~43,479,314円

それに対して、販売価格は4598万円~6878万円です。
ということは、簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が850万円~2500万円程度乗せられていることが予想されます。

なかなか強気の価格設定ですね。
6878万円の部屋は、おそらく最上階の7階であると思いますが、78.84㎡の4LDKってかなり狭い気もします。
また、最寄り駅から15分であることを考えると、デベロッパーが野村不動産であることを差し引いても、割高感は否めません。

日吉は東急東横線も目黒線も利用でき、便利な場所ですが、徒歩15分は遠すぎます。
土地の仕入れにお金がかかってしまったのかもしれませんが、販売価格は土地の実力とかけ離れているように感じます。
購入は慎重に検討することをおすすめします。

他のマンションと比べて

そして最後に、販売価格の中央値と専有面積の中央値をもとに坪単価を算定して、路線価との関係性を見てみましょう。
プラウド日吉クロスの販売価格の中央値は5738万円、専有面積は73.43㎡です。
1坪3.3㎡とすると、坪単価は257.9万円と計算できます。

それを前提として、下図をご覧ください。

サンプル数は少ないですが、2018年に販売されている神奈川県横浜市と川崎市の37の新築マンションについて、横軸を路線価、縦軸を坪単価概算として散布図にしたものです。
赤いラインは近似曲線になります。

オレンジの点がプラウド日吉クロスなのですが、赤いラインの上側にあることが分かります。
このことからも、他のマンションと比べても強気な価格で販売されていることが予想されます。