プラウド日本橋浜町の4977～8679万円は割高？割安？

マンション概要

名称

プラウド日本橋浜町

所在地

東京都中央区日本橋浜町３-43-2（地番）

交通

（1）東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅より徒歩8分
（2）都営新宿線「浜町」駅より徒歩5分
（3）東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅より徒歩11分

総戸数

33戸（非分譲住戸3戸含む）

構造・階数

鉄筋コンクリート造・12階建

間取り

1LDK～3LDK

専有面積

42.55m2～70.07m2

価格

4977万円～8679万円

管理費

1万6900円～2万7900円／月

管理準備金

3万900円～5万900円（一括払い）

修繕積立金

7160円～1万1790円／月

修繕積立基金

64万4500円～106万1300円（一括払い）

用途地域

商業地域

権利形態

所有権の共有

完成時期

2019年2月末予定

入居時期

2019年3月中旬予定

※販売期：第1期の情報を掲載しております。
※出典：公式ホームページ、SUUMO

土地の値段の査定

物件概要より、プラウド日本橋浜町の価格は、42.55m2～70.07m2の面積に対して、4977万円～8679万円です。
この値段が高いのか、それとも安いのか？
１戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プラウド日本橋浜町の所在地は、中央区日本橋浜町で、水天宮前駅から徒歩８分、浜町駅から徒歩５分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、３つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が650千円、続いて570千円、550千円です。

出典：平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
路線価の計算も複雑なのですが、非常に簡便的に一番高い路線価に面積をかけて計算することとします。

専有面積が42.55m2～70.07m2ですので、路線価方式の土地価格は、27,657,500円～45,545,500円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価（実際に売買するときに用いる価格）の80％程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

• 土地の適正価格：34,571,875円～56,931,875円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プラウド日本橋浜町の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は１㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が42.55m2～70.07m2であることから、１室あたりの建物工事費は14,453,044円～23,800,817円と計算できます。

• 建物の工事費：14,453,044円～23,800,817円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

• 土地の適正価格：34,571,875円～56,931,875円
• 建物の工事費：14,453,044円～23,800,817円
• 合計：49,024,919円～80,732,692円

それに対して、販売価格は4977万円～8679万円です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益が50万円～600万円程度乗せられていることが予想されます。

納得感のある価格設定なのではないでしょうか。
徒歩10分圏内で2駅利用可能ですし、デベロッパーも野村不動産ですのでブランド力も確かです。
これを考えると、非常にお買い得なマンションであるように思います。