マンション概要

名称
プラウドタワー府中寿町
所在地
東京都府中市寿町1-2-2(地番)
交通
(1)京王線「府中」駅より徒歩2分
(2)JR中央線「国分寺」駅より京王バス約14分、「府中駅」バス停下車徒歩3分
(3)JR中央線「武蔵小金井」駅より京王バス約19分、「府中駅」バス停下車徒歩3分
総戸数
99戸(うち非分譲住戸14戸)
構造・階数
鉄筋コンクリート造・21階建
間取り
3LDK
専有面積
71.32m2~80.56m2
予定価格帯
5400万円台~8200万円台
管理費
金額未定
管理準備金
金額未定
修繕積立金
金額未定
用途地域
商業地域
権利形態
所有権の共有
完成時期
2019年11月下旬予定
入居時期
2020年1月下旬予定

※販売期:第2期の情報を掲載しております。
※出典:公式ホームページ、SUUMO




土地の値段の査定

物件概要より、プラウドタワー府中寿町の価格は、71.32m2~80.56m2の面積に対して、5400万円台~8200万円台です。
この値段が高いのか、それとも安いのか?
1戸当たりの価格の妥当性を検証していきましょう。

まずは、土地の値段を確認します。

土地の値段を算定するためには、マンションの立地を確認する必要があります。
プラウドタワー府中寿町の所在地は、府中市寿町1丁目で、府中駅から徒歩2分の場所です。

立地が確認できたところで、次に路線価図を確認しましょう。
路線価図をみると、3つの道路に隣接しています。
一番高い路線価が630千円、続いて390千円、340千円です。

出典:平成29年財産評価基準書

通常、マンション全体の評価額を計算し、それに持分割合をかけて、マンション各戸の評価額を計算します。
この立地で630千円の路線価は高すぎるので、390千円の路線価をベースに考えてみましょう。

専有面積が71.32m2~80.56m2ですので、路線価方式の土地価格は、27,814,800円~31,418,400円と算定できます。

ここで、路線価方式の土地価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。

したがって、路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の適正価格となります。

  • 土地の適正価格:34,768,500円~39,273,000円

建物価格の査定

次に建物価格を査定してみましょう。

プラウドタワー府中寿町の構造は、鉄筋コンクリート造です。

国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計によると、東京都の鉄筋コンクリート造の建物は1㎡当たり339,672円の費用が発生します。

専有面積が71.32m2~80.56m2であることから、1室あたりの建物工事費は24,225,407円~27,363,976円と計算できます。

  • 建物の工事費:24,225,407円~27,363,976円

妥当性検証結果

さいごに、マンションの販売価格が割高なのか、割安なのか考えてみましょう。

マンションの販売価格は、土地の仕入価額と建築費に販売経費と利益を乗せて算定されます。
ちなみに、販売経費とはモデルルーム運営のための設備や人件費、そして広告宣伝費などが含まれます。

では、先程計算した土地の適正価格と建物の工事費を再度確認してみましょう。

  • 土地の適正価格:34,768,500円~39,273,000円
  • 建物の工事費:24,225,407円~27,363,976円
  • 合計:58,993,907円~66,636,976円





それに対して、販売価格は5400万円台~8200万円台です。
簡便的に路線価を用いて算定した場合ではありますが、販売経費と利益の上乗せにはかなりのばらつきがありそうですね。

おそらく高層階には、かなり多くの利益が上乗せさるていることが予想されます。
最大1600万円といったところでしょうか。
府中駅から徒歩2分と利便性は高いですが、東京都府中市の物件だけに、割高にも感じてしまいます。

ただ、低層階の部屋については割高感は全くないので、購入を検討しているのであれば前向きに考えてもよいでしょう。